Informationen zum spanischen Immobilienrecht
Bei Kauf- oder Verkauf einer Immobilie in Spanien gilt es, die landespezifischen Bestimmungen zu beachten, um einerseits den rechtlichen Anforderungen voll und ganz zu genügen und andererseits die steuerlichen Vorteile in vollem Umfang zu nutzen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der Information (Stand 2019) und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Porta Mallorquina Real Estate arbeitet seit Jahren mit verlässlichen Kanzleien zusammen und empfiehlt Ihnen gerne einen Spezialisten für Ihre konkreten Fragen.
Einmalige Steuern (für Käufer):
- Grunderwerbssteuer (ITP):
Anwendungsgebiet: Erwerb von Bestandsimmobilien (Nicht-Erstbezug oder zweite und folgende Übertragung) sofern keine umfassende Sanierung.
Wer zahlt? Käufer
Wie hoch? 8%-11%, progressiv gestaffelt nach Kaufpreis
- Mehrwertsteuer (IVA):
Anwendungsgebiet: Neu erbaute oder umfassend sanierte Wohnimmobilien, die vom Verkäufer zum Verkauf gebaut wurden.
Wer zahlt? Käufer
Wie hoch? 10% von Netto-Kaufpreis
- Stempelsteuer (AJD):
Anwendungsgebiet: Nur fällig, wenn IVA erhoben wird.
Wer zahlt? Käufer
Wie hoch? 1,2% von Netto-Kaufpreis
Einmalige Steuern (für Verkäufer):
- Gewinnbesteuerung:
Anwendungsgebiet: Ist der Verkäufer Nicht-Resident, werden 3% des Kaufpreises von Käufer als Abschlagszahlung einbehalten und direkt an das spanische Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer hat danach 3 Monate Zeit für die Steuererklärung.
Wer zahlt? Verkäufer (Nicht-Resident)
Wie hoch? 19% des Gewinns aus Verkauf (Differenz Anschaffungskosten und Verkaufserlös)
- Gewinnbesteuerung:
Anwendungsgebiet: Ist der Verkäufer Resident, ist keine Abschlagszahlung durch Käufer notwendig.
Wer zahlt? Verkäufer (Resident)
Wie hoch? 19% -23% auf den Gewinn aus Verkauf (Differenz Anschaffungskosten und Verkaufserlös)
- Gewinnbesteuerung:
Anwendungsgebiet: Ist der Verkäufer eine spanische Gesellschaft (z.B. SL), ist die Gewinnbesteuerung anzuwenden auf die Differenz zwischen Buchwert und Erlös.
Wer zahlt? Verkäufer (jur. Person wie S.L.)
Wie hoch? 25% Körperschaftssteuer
- Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal):
Anwendungsgebiet: Der Wert des Grundstücks ist aus dem Grundsteuerbescheid zu ersehen „valor del suelo“. Die Steuer wird nach verschiedenen Hebesätzen beim Verkauf berechnet.
Wer zahlt? Verkäufer
Wie hoch? Gemeindesteuer auf den fiktiven Wertzuwachs auf Grund und Boden anhand Katasterwert Grundstück
Laufende Steuern (für Eigentümer):
- Grundsteuer (IBI):
Anwendungsgebiet: Jede Art von Wohnimmobilien.
Wer zahlt? Eigentümer
Wie hoch? Je nach Gemeinde für urbane Liegenschaften zwischen 0,4 % und 1,1 %, bei bei ländlichen Immobilien liegt der Steuersatz zwischen 0,3 % und 0,9 % auf Basis Katasterwert.
- Einkommenssteuer (Für Ausländer IRPF, Steuerbürger IRNR):
Anwendungsgebiet: Wer einen Zweitwohnsitz auf Mallorca erwirbt und nicht vermietet, dem unterstellt der Staat eine „fiktive Nutzung“, die besteuert wird.
Wer zahlt? Nicht-residenter Eigentümer
Wie hoch? Fiktiver Nutzwert zwischen 1,1 und 2 % des Katasterwerts (je nach Gemeinde). Darauf 19 % Steuer (EU/EWR-Residenten).
- Vermögenssteuer:
Anwendungsgebiet: Für spanische Residenten gilt die Steuer für das weltweite Vermögen, für Ausländer nur für das spanische Vermögen, für deutsche Steuerbürger nur für Immobilien in Spanien.
Wer zahlt? Eigentümer
Wie hoch? Ab 700.000 Euro Vermögen
Laufende Steuern (für Langzeitvermietung und Ferienvermietung):
- Einkommenssteuer (IRNR):
Anwendungsgebiet: Gilt für Nicht-Residente Eigentümer, die sich weniger als 183 Kalendertage in Spanien aufhalten.
Wer zahlt? Vermieter (Langzeit)
Wie hoch? 19% der Netto-Mieteinnahmen für EU-Bürger
- Einkommenssteuer (IRPF):
Anwendungsgebiet: Gilt für residente Eigentümer mit Hauptwohnsitz Spanien.
Wer zahlt? Vermieter (Langzeit)
Wie hoch? Nur 40% der Netto-Mieteinnahmen müssen versteuert werden, falls dauerhaft vermietet wird.
- Körperschaftssteuer und Umsatzsteuer:
Anwendungsgebiet: Bevor Sie mit Ferienvermietung starten, sollten Sie auf jeden Fall einen Steuerspezialisten auf diesem Gebiet konsultieren.
Wer zahlt? Touristischer Ferienvermieter
Wie hoch? 25 % auf den Gewinn
Darüber hinaus informieren wir in unserem Blog und unserem monatlichen Newsletter regelmäßig über Neuerungen im spanischen Immobilien- und Steuerrecht.
