Richtig vermieten auf Mallorca: Das müssen Sie wissen 

Die Unterschiede zwischen Wohn-, Ferien- und Saisonvermietung von Immobilien auf Mallorca.

Urlauber, Saisonkräfte oder Dauermieter? Die Entscheidung darüber, welche Vermietungsart sich am besten für die eigene Mallorca-Immobilie eignet, fällt nicht leicht. Doch worin unterscheiden sich eigentlich Wohn-, Ferien- und Saisonvermietung? Was gilt es aus steuerlicher Sicht zu beachten?

Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca: Nicht länger als einen Monat

Die besten Renditen versprechen sich Investoren oftmals von der Ferienvermietung. Aufgrund des Booms, den die Kurzzeitvermietung an Urlauber in den vergangenen Jahren auf Mallorca und den Nachbarinseln erlebte, schob die Balearen-Regierung dem unregulierten Angebot einen Riegel vor.

Seit 2012 bedarf es für die legale Ferienvermietung auf Mallorca einer Lizenz. Für das Vermieten ohne entsprechende Genehmigung sieht der Gesetzgeber Strafen von mindestens 20.001 Euro vor. Inspektoren kontrollieren die Lizenzen. Auch können Urlauber über eine Online-Applikation „Ferienvermietungscheck Mallorca“ überprüfen, ob sie ein legales Ferienhaus anmieten.

Seit 2022 vergibt die Tourismusbehörde auf Mallorca keine neuen Ferienvermietungslizenzen mehr. Wer eine Immobilie mit bestehender Genehmigung kauft, darf diese allerdings auch weiterhin an Urlauber vermieten.

Das Tourismusgesetz der Balearen definiert die Ferienvermietung

So fällt prinzipiell erst einmal jede Vermietung eines Wohnobjekts für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen unter Ferienvermietung – es sei denn, der Vermieter kann der Tourismusbehörde das Gegenteil beweisen. Die Immobilie wird gegen Gebühr tage- oder wochenweise an Urlauber vermietet. Im Regelfall dürfen nur komplette Häuser – in einigen Gebieten auch komplette Wohnungen – Urlaubern überlassen werden, die Vermietung von einzelnen Zimmer ist bis auf wenige Ausnahmen nicht gestattet.

Auch müssen die Ferienobjekte komplett ausgestattet sein (Möbel, Geschirr etc.). Einige Vermieter bieten zudem hotelähnliche Dienstleistungen wie regelmäßigen Reinigungsservice an.

Ein weiterer Indikator ist die Vermarktung der Immobilien

Aus Behördensicht ist ein weiterer Definitionspunkt für Ferienvermietung die Vermarktung über „touristische Vertriebskanäle“. Dazu zählen unter anderem Online-Plattformen, soziale Netzwerke und Agenturen. Der Begriff „touristischer Vertriebskanal“ ist weit gefasst. So können die Inspektoren der Tourismusbehörde bei der Vermarktung über verschiedenste Medien eine touristische Vermietung feststellen und bei fehlender Lizenz die entsprechenden Schritte einleiten.

Aus steuerlicher Sicht gilt zu beachten: Ferienvermieter sind verpflichtet, die Tourismussteuer von ihren Gästen einzunehmen und an das Finanzamt abzuführen.

Ferienvermietung – mit oder ohne Umsatzsteuer?

Umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung führt bei Nichtresidenten zur Begründung einer Betriebsstätte, was bedeutet, dass sie den Regelungen der Körperschaftsteuer unterliegen. Der Unterschied zur umsatzsteuerfreien Ferienvermietung, die ein wesentlich simpleres Steuerregime bedingt, besteht in der Erbringung von Dienstleistungen während des Aufenthaltes des Gastes (z.B. Reinigungsservice).

Nichtresidenten müssen bei der umsatzsteuerfreien Modalität jeweils bis zum 20. des Folgemonats eines Quartals eine Steuererklärung (Modelo 210) mit den erzielten Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Kosten und Abschreibung einzureichen. Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage fallen für EU-Bürger 19 Prozent Einkommensteuer an. Wenn keine Steuerlast entsteht, ist auch keine Steuererklärung einzureichen. Die Berechnungen müssen jedoch vorgenommen werden, um die vortragsfähigen Kosten zu erfassen.

Langzeitvermietung auf Mallorca: Steuervorteil für Residenten

Vermietungen von über 30 Tagen fallen grundsätzlich erstmal unter das Wohnraumvermietungsgesetz (LAU). Artikel 2 des Gesetzes besagt:

„Als Mietverhältnis zu Wohnzwecken gilt die Anmietung eines bewohnbaren Gebäudes, dessen Hauptzweck darin besteht, das ständige Wohnbedürfnis des Mieters zu befriedigen.“

Objekte, die komplett möbliert, sowie zeitweise begrenzt vermietet und über touristische Vertriebskanäle vermarktet werden, fallen demnach nicht unter das Wohnraumvermietungsgesetz.

Für die gesetzeskonforme Langzeitvermietung auf Mallorca sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Unter anderem sind etwa die Erhebung einer Kaution, die mindestens einer Monatsmiete entspricht, sowie der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags erforderlich. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen im Rahmen der Langzeitvermietung gewissen Verpflichtungen nachkommen. Die Immobilie ist in vertragsgerechtem Zustand zu überlassen, während der Mieter wiederum zur sachgerechten Nutzung des Objekts verpflichtet ist, um nur zwei Beispiele zu nennen.

Die Steuer für Langzeitvermieter ist im Vergleich zur Ferienvermietung rascher erledigt: Langzeitvermietung ist prinzipiell von der Umsatzsteuer befreit. Nichtresidenten, die ihre Wohnung oder ihr Haus auf Mallorca dauerhaft vermieten, müssen jedoch wie auch Ferienvermieter die Steuererklärung Modelo 210 quartalsweise einreichen. Residenten bietet die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken einen wichtigen Vorteil: 60 Prozent des Gewinns sind steuerfrei.

Saisonvermietung von Immobilien: Nutzung für einen gewissen Zeitraum

Die Saisonvermietung ist ebenfalls im LAU definiert (Artikel 3), allerdings recht lapidar als „Gebäude, die einen anderen Zweck erfüllen als die im vorgenannten Artikel.“ Der Unterschied zur Langzeitmiete besteht also darin, dass der Mieter die Immobilie nicht als ständigen Wohnsitz nutzt. Es ist dringend ratsam, die Adresse des Hauptwohnsitzes im Saisonmietvertrag zu erwähnen.

Saisonvermietung ist für einen zeitlich begrenzten Zeitraum gedacht: Beispielsweise für Saisonarbeiter, die im Sommer nach Mallorca zum Arbeiten kommen oder als Ferienwohnung für längere Aufenthalte von mehreren Wochen oder gar Monaten. Wichtig ist der Zweck (Saisonarbeit, Studienaufenthalt etc.) der Anmietung, der ebenfalls im Saisonmietvertrag festgehalten werden sollte. Saisonmietverträge sind wesentlich vermieterfreundlicher als Langzeitmietverträge. Aus steuerlicher Perspektive sind dieselben Regelungen wie bei der Langzeitvermietung zu beachten.

Dieser Beitrag wurde von der Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei PlattesGroup mit Sitz in Palma verfasst.

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Lesen Sie auch unseren ausführlichen Blogbeitrag über die aktuelle Gesetzeslage zur Ferienvermietung auf Mallorca.

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