Die Erlöse aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie sind auch für Nicht-Residenten in Spanien steuerpflichtig. Ab 2015 beträgt der Steuersatz für diese Erträge für Personen mit Hauptwohnsitz in der EU 20% anstelle von bisher 21%. Verkauft ein Resident seine Immobilie in Spanien, beträgt die Steuerlast ab nächstem Jahr 24% statt bisher 27% (ab einem Rohertrag aus dem Verkauf über 24.000,- €).
Ab 2015 müssen Immobilienbesitzer für den Verkaufsgewinn ihrer älteren Immobilien mehr Steuern zahlen – Renovierungskosten können jedoch weiterhin davon abgezogen werden.
Gute Nachrichten also für Verkäufer? Leider nein, denn mit der Steuerreform schafft die Regierung auch rückwirkend den „Inflationsausgleich und Reduktionskoeffizienten“ ab, die vor allem bei älteren Immobilien den steuerpflichtigen Erlös deutlich minderten.
Verkauf 2014 kann sich noch lohnen
Besonders hart trifft dies Eigentümer, die Nicht-Residenten sind und die ihre Immobilie vor dem Jahr 1994 erworben haben und mehr als 400.000,- € Verkaufserlös erzielen. Für sie bedeutet ein Verkauf ab 2015 eine deutlich höhere Steuerbelastung als noch 2014.
Berechnungsbeispiele:
Berechnungsbeispiele für Steuerbelastung Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen.
Gabriel Buades von der Kanzlei Bufete Buades in Palma de Mallorca meint dazu:
„Die geplante Abschaffung von Inflationsausgleich und Reduktionskoeffizienten ist ungerecht, da ab nächstem Jahr, nicht nur der echte Veräußerungsgewinn belastet wird, sondern auch die Inflation mit versteuert wird, da kein Inflationsausgleich mehr möglich ist. Meiner Meinung nach sollte die Besteuerung der Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen NUR der reale Gewinn den Steuerpflichtigen belasten, aber NICHT die Geldentwertung, so wie das ab 2015 der Fall sein wird“.
Auch Residenten trifft diese Neuregelegung, außer sie investieren den Verkaufserlös innerhalb von 2 Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz in Spanien, dann bleibt der gesamte Verkaufserlös steuerfrei. Ansonsten müssen sie die Veräußerungsgewinne ab 2015 mit 24% versteuert werden – ohne Reduktionskoeffizent und Inflationsausgleich.
Steuerschlupfloch für Senioren
Senioren bilden hierbei eine Ausnahme,
„wer über 65 Jahre alt ist, seinen Steuerwohnsitz in Spanien hat und mindestens 3 Jahre die zu verkaufende Immobilie als Hauptwohnsitz geführt hat, kann diese Immobilie ebenfalls steuerfrei veräußern, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind“,
erläutert Gabriel Buades das neue Steuergesetz.
Renovierungskosten wirken erlösmindernd
Ein kleiner Lichtblick für Verkäufer ist, dass Renovierungskosten und Umbau-Maßnahmen weiterhin erlösmindernd angesetzt werden können und so den zu versteuernden Nominalgewinn reduzieren.