Seit der Legalisierung von Ferienvermietung auf den Balearen ist das eigene Ferienhaus auch als Kapitalanlage interessant
Seit der letzten Finanzkrise zählen Immobilien zu den beliebtesten Kapitalanlagen, mittlerweile gelten 4% Rendite bei der Vermietung als interessante Geldanlage. Der deutsche Immobilienmarkt hat entsprechend reagiert, vor allem in attraktiven Stadtlagen sind die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren teilweise explodiert. Surft man durch die Immobilienportale, gewinnt man teilweise den Eindruck, Deutschland sei „leergekauft“.
Ferienhaus als Zinshaus – auf Mallorca rückt zunehmend in den Fokus europäischer Kapitalanleger, die nach renditestarken und wertstabilen Immobilien Ausschau halten.
Ganz anders die Situation hingegen auf Mallorca. Allein Porta Mallorquina, mit acht Niederlassungen einer der größten Anbieter auf der Insel, bietet auf seiner Website www.porta-mallorquina.de derzeit rund 2.000 Immobilien auf der beliebten Mittelmeerinsel zum Kauf an. Joachim Semrau, Gründer und Geschäftsführer von Porta Mallorquina, kennt den Grund:
„Jahrelang schrieben die Zeitungen, dass in Spanien aufgrund der Immobilienkrise ein Ausverkauf zu Dumpingpreisen stattfindet. Doch die Blase betraf vor allem Wohnimmobilien im Speckgürtel der großen Metropolen Madrid, Barcelona und Valencia. Mallorca ist ein weltweit begehrter Standort für Ferienimmobilien, aufgrund der Insellage und Baubeschränkungen sind gute Lagen begrenzt – und entsprechend wertstabil.“
Im Laufe der letzten 3 Jahre stellte Porta Mallorquina bei weniger als 5% der Objekte Preisreduzierungen fest. Ein Effekt, der laut Joachim Semrau aber auch auf die sehr realistische Marktpreiseinschätzung seiner Immobilienberater vor Ort zurückzuführen ist.
„Betongold“ mit Meerblick
Das breitgefächerte Angebot und die stabilen Preise ziehen neuerdings auch immer mehr Kapitalanleger auf die Insel. Und zwar nicht nur zur eigenen Kapitalsicherung, sondern auch, um über lukrative Ferienvermietung attraktive Renditen zu erzielen. Denn seit gut einem Jahr können Inhaber von Fincas, freistehenden Häusern und Reihenhäusern eine Lizenz zur Ferienvermietung auf den Balearen beantragen und direkt nach Antragsstellung offiziell an Urlauber vermieten.
„Mit der Ferienvermietung einer Immobilie, die rund 400.000 Euro kostet, erreichen Sie schon mit 20 Wochen Vermietung im Schnitt 4%-5% Rendite im Jahr. Außerdem können Sie die Immobilie darüber hinaus noch für den eigenen Urlaub nutzen.“,
rechnet Joachim Semrau vor. Hochwertige Objekten ab 1 Million €, die in der Hochsaison für mehr als 350,- € pro Nacht vermietet werden, können auch höhere Renditesätze erzielen.
Eine gepflegte Finca in guter Lage, wie hier in San Lorenzo im Nordosten der Insel kann in der Ferienvermietung Bruttorenditen zwischen 5% und 7% p.a. erzielen.
Eine interessante Anlageoption auch für deutsche Anleger, doch viele scheuen noch einen Kauf im Ausland, da sie die Abwicklung vor Ort nicht steuern und kontrollieren können.
Makler mit Ferienvermietung
Aus diesem Grund hat Joachim Semrau Ende 2013 „Porta Holiday“ gegründet und bietet nun als erster inselweiter Makler neben Verkauf und Langzeitvermietung auch Ferienvermietung aus einer Hand an. Die Porta Holiday „Gastgeber“ kümmern sich bei Bedarf um alle Belange des Eigentümers bis hin zur Hausverwaltung.
Ferienhäuser im Landesinneren sind vor allem bei Radfahrern und Wanderbegeisterten Urlaubern beliebt, wie hier diese Finca für 8 Personen in Sa Pobla (Ref.Nr. 020901, www.portaholiday.de).
Sigrun Gründler, erfahrene Ferienhausverwalterin, ist Porta Holiday Gastgeberin im Norden Mallorcas. Von der Schlüsselübergabe an die Urlauber bis hin zur Garten- und Poolpflege ist sie Ansprechpartnerin für Urlauber und Eigentümer zugleich.
„So kann ich dafür sorgen, dass sich die Gäste in ihrem Urlaub wohl fühlen und der Eigentümer ist beruhigt, dass jemand kontinuierlich nach seinem Anwesen schaut und darauf Acht gibt.“
Wer plant, eine Ferienimmobilie auf Mallorca zu kaufen und mit Ferienvermietung Geld zu verdienen, sollte sich bei der Hausauswahl vor allem die Frage stellen, ob er selbst in der Immobilie Urlaub machen möchte, rät die Expertin:
„Je besser die Qualität der Ausstattung, desto höher ist auch das Niveau der Urlauber.“
Porta Holiday legt bei der Auswahl ihrer Objekte viel Wert auf Qualität und konzentriert sich auf das gehobene Preissegment. Derzeit liegt der Schwerpunkt der Angebote auf portaholiday.de noch im Norden und im Nordosten. Ab März werden auch Ferienhäuser im Südwesten der Insel angeboten.
Steuerliche Aspekte
Die Einnahmen aus Ferienvermietung sind also auch für deutsche Käufer durchaus interessant. Doch was bleibt nach der Steuer? Nach Auskunft von Elena Germán, von der Steuer- und Anwaltskanzlei ETL Mallorca in Palma de Mallorca, unterliegen die Einkünfte aus Vermietung von in Spanien ansässigen Immobilien immer der spanischen Steuer, unabhängig davon, ob der Eigentümer Steuerresident in Spanien oder im Ausland ist. Als Grundlage für die Berechnung der Steuer dient die komplette Summe der Mieteinnahmen.
Positiver Nebeneffekt für EU-Residenten außerhalb Spaniens: die mit der Ferienimmobilie verbundenen Kosten (z.B. Versicherungsbeiträge, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibung, Steuern, Kosten der Eigentümergemeinschaft usw.) können gewinnmindernd angesetzt werden. Der aktuelle Steuersatz beträgt 24,75%, das heimische Finanzamt behält sich nur den Progressionsanspruch vor. Auch in dieser Hinsicht also eine lukrative Aussicht für deutsche Anleger.