Auf Mallorca besteht (wieder) die Möglichkeit, bestimmte illegal errichtete Gebäude auf dem Land nachträglich zu legalisieren. Die Regelung ist umstritten.
Schwarzbauten auf Mallorca befinden sich nicht selten in einer juristischen Grauzone, da sie ohne Genehmigung errichtet oder erweitert wurden, aber aufgrund abgelaufener Verjährungsfristen nicht mehr abgerissen werden können. Wiederum erhalten Eigentümer aber keine Genehmigungen für Umbauten oder Sanierungen. Die konservative Balearen-Regierung hat in diesem Jahr ein an zahlreiche Bedingungen geknüpftes Verfahren zur Legalisierung solcher Bauten auf den Weg gebracht.
Der Immobilienmarkt hat bereits reagiert: Die Preise für solch nachträglich legalisierbare Immobilien auf Mallorca haben bereits angezogen. Für Immobilieneigentümer auf der Insel stellt sich allerdings die Frage, ob sie die auf drei Jahre begrenzte Übergangsregelung zur Legalisierung nutzen sollten und können. Zumal inzwischen auch die spanische Zentralregierung ihre Bedanken an dem Gesetzesdekret angemeldet hat.
Die konservative Regierung der Balearen hat in diesem Jahr ein Verfahren zur Legalisierung solcher Bauten eingeführt, das an zahlreiche Bedingungen geknüpft ist.
Inhaltsverzeichnis
Rechtliche Rahmenbedingungen und Voraussetzungen
- Geregelt wird die Legalisierung durch ein Gesetzesdekret, das im Mai 2024 in Kraft trat. Das Dekret (auf Spanisch: Legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico) hat eigentlich den Abbau von Bürokratie zum Ziel. Es geht darum, Baugenehmigungen schneller zu erteilen, Subventionen zeitnah auszuzahlen und Projekte mit erneuerbaren Energien voranzutreiben.
- Die Möglichkeit der Legalisierung betrifft ausschließlich Schwarzbauten außerhalb geschlossener Ortschaften, konkret im ländlichen Gebiet (suelo rústico), unabhängig davon zu welcher Gemeinde die Immobilie gehört. Städtische Gebiete (suelo urbano) sowohl in Palma als auch den Dörfern sind hiervon ausgenommen.
- Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Verstöße gegen das Baurecht verjährt sein müssen und kein behördliches Verfahren anhängig ist. Die Verjährungsfrist variiert zwischen acht und zwölf Jahren, abhängig vom Bauzeitpunkt und dem Schutzstatus des Gebiets.
- Einige Fälle sind explizit ausgeschlossen, wie etwa Immobilien in der Küstenschutzzone, Bauten in der Nähe bestimmter Straßen sowie auch Hotelanlagen.
- Zudem schließt das Dekret nachträglich legalisierte Immobilien dauerhaft von der Ferienvermietung aus. Die Auswirkungen auf Bauten mit bestehender Ferienvermietungslizenz sind derzeit noch unklar, eine Gesetzesänderung zur Ausnahme solcher Fälle gilt derzeit als unwahrscheinlich.
Kosten und Auflagen der Legalisierung
- Die Legalisierung bringt verschiedene Kosten mit sich. Neben nachträglichen Abgaben für die Baugenehmigung fallen Strafgebühren an, die zeitlich gestaffelt sind: Im ersten Jahr 10 Prozent des Wertes der Baumaßnahme, im zweiten Jahr 12,5 Prozent und im dritten Jahr 15 Prozent. Je früher ein Antrag gestellt wird, desto günstiger kommt er also.
- Je nach Fall können auch Rückbaumaßnahmen erforderlich sein, um eine Immobilie zu legalisieren.
- Eine Teillegalisierung ist nicht vorgesehen. Einzelne Bauteile wie Anbauten oder Pools können legalisiert werden, aber das gesamte Objekt muss nach Abschluss des Verfahrens rechtlich einwandfrei sein. Zusätzlich müssen Auflagen zur Energieeffizienz und zum Wassersparen erfüllt werden.
Die Möglichkeit der Legalisierung betrifft ausschließlich Schwarzbauten außerhalb geschlossener Ortschaften, konkret im ländlichen Gebiet (suelo rústico).
Hintergrund und Vergleich mit früheren Regelungen
Das Dekret ähnelt einem Regelwerk von 2014 der konservativen Vorvorgänger-Regierung. Unter der „Ley Company“ wurden bis 2015 nachträglich rund 1.500 Bauten legalisiert.
Die nachfolgende Linksregierung schaffte die ohnehin zeitlich begrenzte Regelung wieder ab. Für das aktuelle Verfahren wird geschätzt, dass etwa 30.000 Gebäude oder -teile theoretisch für eine Legalisierung in Frage kämen. Ob dies sinnvoll und finanziell tragbar ist, muss im Einzelfall entschieden werden.
Weitere Informationen und Beratung
Dieser Beitrag wurde erstellt von der Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsberatungskanzlei PlattesGroup mit Sitz in Palma de Mallorca. Weitere Informationen gibt es im Podcast mit Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, sowie dem Architekten und Sachverständigen Curd Manthey: https://willipedia.plattes.net/podcasts/detail/legalisierung-im-laendlichen-raum-grosse-hoffnungen-gegen-harte-realitaet