Update Juli 2023: Regierungspakt auf den Balearen: Neue Chancen für Ferienvermietungen auf Mallorca
Der Regierungswechsel auf den Balearen verspricht Steuererleichterungen und neue Möglichkeiten für Immobilienkäufer sowie Ferienvermieter. Die konservative Volkspartei (PP) wird in einer Minderheitsregierung agieren und somit auf die Unterstützung der Rechtspopulisten von Vox angewiesen sein. Unter der Balearen-Präsidentin Marga Prohens haben die Parteien ein Regierungsprogramm vereinbart, das auf zahlreiche Steuererleichterungen abzielt.
Eine geplante Maßnahme betrifft die Liberalisierung der Vermietung von Ferienunterkünften. Das seit 2022 bestehende Moratorium, das die Vergabe neuer Lizenzen blockiert, soll aufgehoben werden. Wir werden Sie darüber auf dem Laufenden halten.
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Das aktuell gültiges Gesetz datiert aus 2022:
Inhaltsverzeichnis
- Keine weiteren Ferienhäuser auf Mallorca mehr – Wer eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz kauft, kann diese weiter nutzen
- Inselräte sollen Kriterien erarbeiten
- 20.000 neue Übernachtungsplätze liegen auf Eis
- Lizenz bei Verkauf bleibt bestehen
- Verlust der Lizenz ist möglich
- Renditen lockten Investoren
- Keine steuerlichen Änderungen
- Weitere wichtige Fragestellungen
- Sie besitzen ein Haus mit gültiger Vermietlizenz und möchten vermieten?
- Gesetz Ferienvermietung Mallorca bis 2021
Keine weiteren Ferienhäuser auf Mallorca mehr – Wer eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz kauft, kann diese weiter nutzen
Der Ausbau der Vermietung an Urlauber auf Mallorca und den Nachbarinseln ist ausgebremst. Die Balearen-Regierung hat die so genannte Bettenbörse eingefroren. Bis 2026 wird die Regionalregierung keine neuen Lizenzen zur Ferienvermietung mehr ausgeben, auch die Zahl der Betten in den Hotels kann nicht mehr wachsen. So steht es in einer Zusatzvorschrift zum balearischen Tourismusgesetz, die per Eildekret verabschiedet wurde.
Inselräte sollen Kriterien erarbeiten
In den kommenden vier Jahren sollen die Inselräte ihre eigenen Voraussetzungen und Pläne für die Vergabe von Bettenplätzen – und dementsprechend Lizenzen – erarbeiten. Unter anderem sind die Inselräte angehalten, die touristische Belastung in ihren jeweiligen Gemeinden und Urlaubergebieten zu untersuchen. Die Intention der Regionalregierung ist es, Bettenplätze abzubauen. Denn sollten die Inselräte nicht reagieren, verfallen die noch bestehenden Kontingente. Im Juli 2020 deckelte der Inselrat Mallorcas die Zahl der Gästebetten. Maximal 430.000 soll es auf dem Eiland geben, 315.000 davon entfallen auf Hotels, 115.000 auf Ferienimmobilien.
20.000 neue Übernachtungsplätze liegen auf Eis
In diesem und im kommenden Jahr hätten rund 20.000 neue Übernachtungsplätze auf Mallorca, Ibiza und Formentera geschaffen werden können. Menorca regelt die Vergabe durch den Regionalplan der Insel. Doch auch dort gilt das Moratorium.
Bisher musste, wer Ferienvermietung betreiben wollte, eine Tourismuslizenz erwerben und dafür die entsprechende Zahl an Gästeplätze aus der Bettenbörse kaufen. Das ist nun nicht mehr möglich. Die Behörden nehmen keine neuen Anträge mehr an. Anträgen auf Vermietungslizenzen, die bis zum Tag der Veröffentlichung des Beschlusses im balearischen Amtsblatt am 11. Februar 2022 gestellt worden waren, werden noch bearbeitet.
Lizenz bei Verkauf bleibt bestehen
Des Weiteren ist es für Vermieter nicht mehr möglich, bereits bestehende Bettenplätze untereinander zu tauschen oder zu verkaufen. Wichtig ist allerdings zu wissen: Wird eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz verkauft, kann der neue Eigentümer diese auch weiterhin nutzen. An der Anzahl der Bettenplätze ändert sich nichts.
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Verlust der Lizenz ist möglich
Werden Lizenzen zurückgegeben, stehen diese dem Markt nicht mehr zur Verfügung. Die Rückgabe einer Lizenz erfolgt auf Antrag des Eigentümers. Zudem können Vermieter ihre Lizenzen verlieren. Das kann bei Nichteinhaltung des Gesetzes passieren. So müssen Genehmigungen, die für Mehrfamilienhäusern und 60-Tage-Vermietung erteilt wurden, im Fünf-Jahres-Rhythmus erneuert werden. Die Gebühren für die Bettenplätze müssen dann erneut entrichtet werden. Auch wer seine Vermietungslizenz nach älteren Vorschriften (vor 2017) beantragt hatte, muss die Zulassung regelmäßig neu einholen.
Für Vermietungslizenzen, die vor 2017 erteilt wurden, gilt eine Nichtnutzungs-Frist von drei Jahren. Wenn festgestellt wird, dass die Immobilie in diesem Zeitraum nicht an Urlauber vermietet wurde, erlischt die Lizenz. Mitarbeiter des Inselrats von Mallorca überprüfen, ob Immobilien mit Vermietungsgenehmigung für touristische Zwecke zur Verfügung gestellt werden oder nicht.
Renditen lockten Investoren
Als Alternative zur Hotelübernachtung hat sich die touristische Ferienvermietung auf Mallorca und den anderen Baleareninseln in den vergangenen Jahren etabliert. In der Corona-Pandemie erlebte sie einen regelrechten Boom. Gute Renditen lockten ausländische Investoren an. Wer nun eine Immobilie auf Mallorca kauft, die bereits über eine Ferienvermietungslizenz verfügt, wird diese auch weiterhin nutzen können. Wer jedoch ein Haus ohne Lizenz erwirbt, hat aktuell keine Möglichkeit die Vermietung an Urlauber zu legalisieren.
Keine steuerlichen Änderungen
Für steuerliche Nicht-Residenten – bleibt die Einkommensteuer bei der Ferienvermietung gleich. Denn diese regelt das spanische Einkommensteuergesetz. Vermieter touristischer Unterkünfte müssen also auch weiterhin in Spanien quartalsweise die Einkommensteuererklärung einreichen.
Weitere wichtige Fragestellungen
Stand August 2022 – Autor: Dominic Porta
Wie sieht es mit der Verlängerung von Altlizenzen aus?
Mit dem Begriff Altlizenzen sind im Bereich der Ferienvermietung auf Mallorca die Ferienvermietungslizenzen gemeint, die vor Juli 2017 genehmigt worden sind. Hier wird dann noch einmal unterschieden zwischen Genehmigungen, die in den Zeiträumen 2005-2012 und 2012-2017 ergangen sind.
Wie sieht es mit der Erneuerung von Altlizenzen nach den Vorgaben von 2005 aus?
Im Art. 12 des Ley 2/2005 heißt es, dass die Lizenzen eine Geltung von höchstens sechs Jahren haben und diese zwei Monate vor Ablauf dieser sechs Jahre erneuert werden müssen. Durch die Einführung des Gesetzes 8/2012 vom 19. Juli wurde diese Vorschrift NICHT aufgehoben, so dass sie weiterhin Gültigkeit hat. Dies bedeutet, dass die Lizenzen, die im Zeitraum von 2005 bis 2012 erworben wurden, alle sechs Jahre erneuert werden müssen, ansonsten gehen sie verloren. Eine entsprechende Gebühr ist bei der Erneuerung zu entrichten.
Wie sieht es mit der Erneuerung von Altlizenzen nach den Vorgaben von 2012 aus?
In den Gesetzen und Vorschriften zur Ferienvermietung, die im Zeitraum von 2012 bis 2017 in Kraft waren, ist eine Regelung über die Gültigkeitsdauer der Ferienvermietungslizenzen für Mallorca nicht zu finden. Auch ist keine Übergangsregelung hierzu im Tourismusgesetz der Balearen (Gesetz 8/2012 vom 19. Juli) zu finden. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Lizenzen kein Ablaufdatum haben und daher auch nicht erneuert werden müssen. Diese Aussage wurde uns (telefonisch) von der Tourismusbehörde bestätigt.
Handelt es sich bei einer Vermietung ab 30 Tagen noch um Ferienvermietung?
Nach dem Tourismusgesetz der Balearen (in seiner Fassung vom 18. Juni 2022) liegt Ferienvermietung vor, wenn eine Wohnimmobilie für kurze Zeit mit Gewinnerzielungsabsicht vermarktet wird. Die Vorgängervorschriften enthielten noch die Regelung, dass bei einer Vermietung von unter 30 Tagen vermutet wurde, dass es sich um Ferienvermietung handelt. Daraus folgte der Umkehrschluss, dass eine Vermietung ab 30 Tagen unter die Langzeitvermietung fallen musste. Diese Vermutungsregelung gibt es in der Form nicht mehr. Vielmehr wird nun ganz klar definiert, dass die Ferienimmobilie tage- oder wochenweise vermietet werden darf, die Mietdauer darf dabei aber keinesfalls die Dauer von einem Monat überschreiten. Die Vermutungswirkung wurde umformuliert und nach aktueller Rechtslage wird das Vorliegen von Ferienvermietung angenommen, sofern die Vermarktung kurzzeitig ist (also tage- oder wochenweise) und nicht widerlegt werden kann, dass die Vermarktung einem anderen Zweck als dem touristischen dient. Im Klartext bedeutet dies, dass es jetzt nun nicht mehr auf die Dauer der Vermietung ankommt, sondern auf den Vermarktungscharakter: touristisch oder nicht touristisch. Wer daher Ferienvermietung betreibt, darf die Ferienimmobilie nicht länger als einen Monat vermieten. Wer keine Ferienvermietung betreiben will und daher länger als einen Monat vermietet, muss darüber hinaus noch nachweisen, dass es sich nicht um touristische Vermietung handelt. Lesen Sie mehr über dem Unterschied zwischen Ferienvermietung, Saisonvermietung und Langzeitvermietung.
Senden Sie Ihre Beratungsanfragen zu den steuerlichen Aspekten gerne direkt an unseren Partner, die Plattes Group oder den Rechtsanwalt Dominic Porta, der sich u.a. auf das mittlerweile rechtlich sehr komplexe Thema Ferienvermietung spezialisiert hat: www.anwaltmallorca.eu.
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Gesetz Ferienvermietung Mallorca bis 2021
Folgend finden Sie die Regeln die vor dem „Einfrieren“ der Bettenbörse also dem Gesetz von 2022, zwischen 2018 bis 2021 gültig waren. Sollte das momentane Moratorium aufgehoben werden, ist die Wahrscheinlichkeit groß das an die nachfolgenden Regeln wieder angeknüpft wird.
Gesetz Ferienvermietung Mallorca zwischen dem 1. August 2018 bis 2021
Im Sommer 2017 verabschiedete die Balearen-Regierung ein kurzfristiges Moratorium zur Ferienvermietung. Für ein Jahr durfte keine neue Genehmigung für die Ferienvermietung mehr vergeben werden, so wollte die Politik den steilen Anstieg der Touristenzahlen in den Griff bekommen. Seit dem 30. Juli 2018 können wieder Genehmigungen beim Tourismusministerium beantragt werden. Der Inselrat sieht vor, zunächst 20.000 Gästebette für die Ferienvermietung freizugeben; bis 2020 sollen es insgesamt 30.000 werden.
Immobilien mit gültiger Lizenz zur Ferienvermietung genießen Bestandsschutz und die Lizenz wird mitverkauft. Porta Mallorquina bietet viele Angebote mit gültiger Lizenz, wie diese Finca in Alcudia.
Die beiden spanischen Lokalmedien, Ultima Hora und Diario Mallorca, berichteten ausführlich über die Gesetzentwicklung und deren Konsequenzen. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:
Wo darf vermietet werden?
Der PIAT genannte Zonenplan ist der zentrale Punkt des Tourismusrahmengesetzes: Genau aufgeschlüsselt wird zwischen Gegenden unterschieden, die touristisch ausgelastet sind und solchen, die noch ein paar Gäste vertragen können, hier darf das ganze Jahr über an Urlauber vermietet werden. Es gibt einige Gegenden, in denen die Vermietung komplett verboten ist, zum Beispiel an der Playa de Palma oder genauer gesagt von Es Carnatge (Can Pastilla) bis zur Ortsgrenze nach Llucmajor in Arenal. Das gleiche gilt für landschaftliche Schutzgebiete und Industrie- und Wirtschaftsgebiete.
Dann gibt es noch verschiedene Orte, die als „empfindlich“ gelten: Darunter fallen rund 31 Gebiete, zum Beispiel bestimmte Abschnitte von Deià, Pollença, Sóller, Ses Salines, auch auf allgemein ländlichem Grund, wo ebenfalls nur eingeschränkt vermietet werden darf. An empfindlichen wie auch an „gesättigten“ Orten gilt eine 60-Tage-Regelung, das heißt, diese Objekte dürfen maximal zwei Monate im Jahr ferienvermietet werden. Das sind zum Beispiel auch die Palma-nahen Küstenstriche wie südwestlich Palmanova, Magaluf, Santa Ponça und Peguera bzw. südöstlich Arenal, Cala Blava oder Son Verí Nou.
Die Stadt Palma ist vom Zonenplan ausgenommen, der Stadtrat hat sein eigenes Regelwerk vorgelegt. Es gilt: Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bleibt verboten, in Einfamilienhäusern wird sie hingegen erlaubt.
Der Mallorca Zonenplan (PIAT)
Ferienvermietung auf Mallorca – alle Orte und Regeln auf einen Blick. Quelle: Consell de Mallorca und Bellevue.
Wer darf vermieten?
Das Gesetz besagt, dass eine neue Immobilie in den ersten 5 Jahren (nach Fertigstellung) keine Lizenz erhält, auf die Eigentumsdauer beim einzelnen Eigentümer kommt es jedoch nicht an. Der Käufer, der also eine Immobilie in der richtigen Zone erwirbt, die älter als 5 Jahre ist, kann folglich sofort eine Lizenz beantragen. Dabei muss er die nach wie vor sehr strengen Auflagen der Landesregierung erfüllen und das Gästebett käuflich erwerben.
Die gute Nachricht für den, der schon eine Lizenz hat: Es ändert sich nichts, da hier der Bestandschutz gilt. Die zu vermietenden Objekte sind pro Eigentümer auf drei Immobilien begrenzt.
Was darf vermietet werden?
Einfamilienhäuser, aber auch Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern, vorausgesetzt die anderen Eigentümer sind einverstanden und die Objekte befinden sich in einer der genehmigten Zonen. Der Inselrat genehmigt keine neuen Landhotels mehr und keine neuen Golfplatzprojekte.
Welche Ausstattung ist notwendig?
Für das zu vermietende Objekt muss zunächst eine Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“) und der Energieeffizienznachweis („certificado energético“) vorliegen. Sozialwohnungen sind grundsätzlich ausgeschlossen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass auf jeweils vier Gästebetten ein Badezimmer kommt und im Falle einer Ferienwohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses diese über einen eigenen, separaten Strom- und Wasserzähler verfügt.
In den Gegenden, in denen nur eingeschränkt ferienvermietet werden darf, muss es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handeln. Diese Regelungen betreffen aber nur Immobilien, die bis jetzt noch keine offizielle Genehmigung zur Vermietung hatten, hier muss eine neue Lizenz erworben werden.
Wie erhalte ich eine Lizenz?
Das Prozedere ist nach wie vor sehr kompliziert. Die Ferienimmobilie muss sich in einem Gebiet befinden, in dem die Vermietung gemäß des Zonenplanes möglich ist. Zunächst muss ein entsprechendes Zertifikat bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.
Handelt es sich dabei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, muss als erste die Eigentümerversammlung der Ferienvermietung zustimmen.
Jetzt muss beim Tourismusministerium der Balearen-Regierung (Conselleria de Innovación, Investigación y Turismo) eine Genehmigung beantragt werden. Wird diese bewilligt, erhält man eine Registriernummer für die zu vermietende Immobilie. Nun müssen die einzelnen Touristenplätze (Gästebetten) erworben und last not least muss nun bei der Generaldirektion für Tourismus (im Tourismusministerium) eine als „Driat“ bezeichnete „Erklärung zur Aufnahme einer touristischen Aktivität“ eingereicht werden.
Dann kann es offiziell losgehen. Ob alles Hand und Fuß hat, soll in Zukunft per App auch vom Nutzer kontrolliert werden: Der Urlauber kann mit dem „Ferienvermietungscheck Mallorca“ über die Registriernummer prüfen, ob die Vermietung auch tatsächlich genehmigt ist. Dass die Behörden stärker kontrollieren werden, steht außer Zweifel.
Was kostet die Vermietung?
Wem es gelungen ist, eine Registriernummer für das Objekt zu erwerben, der muss für jedes Gästebett in der Immobilie einzeln bezahlen. Ein Bett im Einfamilienhaus kostet 3.500 Euro, ein Bett in einer Ferienwohnung 875 Euro. Im Falle der 60-Tageregelung kostet der Touristenplatz 291,67 Euro. Eine Zahlung auf Raten ist möglich. Als letztes stellt sich noch die Frage:
Was passiert mit der Lizenz, wenn ich verkaufe?
Die Lizenzen haben unterschiedlich lange Gültigkeitsdauer. Neue Lizenzen für Ferienhäuser sind unbefristet und können folglich mitverkauft werden. Bei Ferienapartments hingegen, die erstmalig eine Genehmigung erhalten haben, ist diese auf fünf Jahre beschränkt, dann fallen die Lizenzen zurück.
Da die Balearenregierung beabsichtigt, die Gesamtzahl an Urlauberplätzen mittelfristig herunterzuschrauben, sollen die touristischen Plätze, die an die Gästebettenbörse zurückfallen, nicht neu vergeben werden. Derzeit sieht das Gesetz ein Limit von 430.000 Gästebetten auf Mallorca vor, davon entfallen 115.000 auf die Ferienvermietung und der Rest (315.000) auf Hotels.
Gesetzesänderung 2017: Moratorium – keine neuen Vermietungslizenzen
2017 war ein turbulentes Jahr für Ferienvermieter auf Mallorca. Die Balearen-Regierung setzte am 1. August ein neues Gesetz in Kraft und verhängte ein „Moratorium“, was bedeutet, dass voraussichtlich bis zum Sommer 2018 generell erst einmal keine neuen Anträge auf Genehmigung zur Ferienvermietung angenommen werden.
Ferienvermietung auf Mallorca ist beliebt und lukrativ. Doch seit 2017 hat die Bedingungen, eine offizielle Lizenz zu erhalten, enorm erschwert.
Diese Frist soll der Stadt Palma sowie den Inselräten in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeit geben, regionale Zonen festzulegen, für die mit Ablauf des Moratoriums neue Genehmigungen ausgestellt werden. Nur in diesen Zonen wird die Ferienvermietung von Wohnungen bei Erfüllung aller anderen Voraussetzungen erlaubt sein. Internetportale und Vermittlungsagenturen werden außerdem verpflichtet, in ihren Angeboten die Lizenznummer der Ferienimmobilie zu veröffentlichen. Andernfalls drohen nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Betreiber der Internetseite hohe Strafen.
Thomas Fitzner Leiter der Abteilung „Vermietung und Verpachtung“ in der Kanzlei European@ccounting ist mit seinem Team auf Steuer- und Rechtsfragen ausländischer Eigentümer zu ihren spanischen Immobilien und vor allem bezüglich der Ferienvermietung spezialisiert. Wir haben ihn zur aktuellen Sachlage befragt:
Herr Fitzner, wenn ein Eigentümer einer Finca bereits eine Lizenz zur Ferienvermietung beantragt hat, aber diese noch nicht erhalten hat, darf er dann dennoch an Urlaubsgäste vermieten?
Sofern der Vermieter alle gesetzlichen Auflagen erfüllt, kann er weiter vermieten. Er sollte jedoch unbedingt prüfen, welche neuen oder veränderten Auflagen mit der Gesetzesreform nun entweder sofort oder nach einer bestimmten Übergangsfrist gelten.
Thomas Fitzner von der Kanzlei European@ccounting
Besteht Gefahr, dass bereits erteilte Lizenzen wieder zurück genommen werden?
Nur wenn man die Auflagen nicht erfüllt, siehe oben.
Wie erhalte ich die Registrierungsnummer, die in Internetportalen mit angegeben werden muss?
Wer die Ferienvermietung beim Tourismusministerium anmeldet, erhält eine Registriernummer, die bis zum Erhalt der Lizenz ersatzweise angegeben werden kann. Mit Abgabe des Antrags kann ja sofort vermietet werden, unabhängig davon, wie lange die Behörde braucht, um die Angaben des Antragstellers zu prüfen und die endgültige Genehmigung zu erteilen.
Sind diese Lizenzen personenbezogen oder kann ich sie zusammen mit meiner Finca auch verkaufen?
Die Registriernummer und später die Lizenz beziehen sich immer auf die Immobilie.
Gibt es Ausnahmeregelungen für die Vermietung von Wohnungen?
Für die Ferienvermietung von Wohnungen ist neben den allgemeinen Vorschriften eine Reihe zusätzlicher Bedingungen zu erfüllen, die im Wesentlichen darauf abzielen, die Mitbewohner vor Belästigungen zu schützen.
Darf ein Mieter einer Finca diese in seiner Abwesenheit an Urlaubsgäste vermieten?
Nur mit Wissen und ausdrücklicher Genehmigung des Eigentümers, und nur, wenn er alle gesetzlichen Auflagen erfüllt. Man sollte bedenken, dass für den Eigentümer u.a. ein steuerliches Risiko entstehen kann, denn mit einer Untervermietung wird die Hauptmiete umsatzsteuerpflichtig.
Muss immer das komplette Haus vermietet werden oder können auch abgetrennte Wohneinheiten oder „Casitas“ an Urlaubsgäste vermietet werden?
Grundsätzlich darf eine Immobilie immer nur gesamthaft an einen einzigen Vertragspartner vermietet werden, sonst wäre ja ein hotelartiger Betrieb gegeben, der anderen Vorschriften unterliegt. Einzige Ausnahme: Das neue Gesetz erlaubt die zimmerweise Vermietung, wenn es sich um den eigenen Hauptwohnsitz handelt und der Eigentümer in der Wohnung verbleibt. Diese Modalität ist allerdings nur für maximal 60 Tage im Jahr erlaubt.
Was ist mit Saisonvermietung, also die reine Überlassung des Wohnraums auf Zeit ohne irgendwelcher Zusatzleistungen wie Bettwäsche oder Reinigung? Ist diese weiterhin erlaubt?
Wir bezeichnen das als umsatzsteuerfreie Ferienvermietung, sofern die Vermarktung über Kanäle wie Porta Holiday erfolgt. Jede Vermietung über einen Zeitraum von weniger als einem Monat wird von den Behörden automatisch als Ferienvermietung angesehen und ist somit lizenzpflichtig, es sei denn, man kann eine reine Wohnvermietung nachweisen, die ja ebenfalls kurzfristig erfolgen kann. Wichtig: Das neue Gesetz kehrt die Beweislast um. Bislang musste die Behörde beweisen, dass es sich um eine Ferienvermietung handelt, nunmehr muss der Eigentümer bzw. Betreiber beweisen, dass es sich um keine Ferienvermietung handelt.
Private Ferienvermieter mit Wohnsitz in Deutschland und einer Immobilie auf Mallorca unterliegen der spanischen Umsatzsteuerpflicht (IVA) in Höhe von derzeit 21%. Kann ich diese Steuern in meiner deutschen Steuererklärung absetzen?
Für die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung wird die Umsatzsteuer in Spanien wie in Deutschland als Mehrkosten eingerechnet. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Ferienvermietung spielt die Umsatzsteuer in Deutschland keine Rolle, das bleibt ein spanisches Thema.
Muss der Eigentümer die Umsatzsteuer abführen oder übernimmt das die Vermittlungsagentur, sofern eine beauftragt wurde?
Wenn die Vermittlungsagentur den Sitz außerhalb Spaniens hat und in Spanien nicht angemeldet ist, kommt das Reverse-Charge-Verfahren zum Tragen. D.h. der Eigentümer erhält die Rechnungen über Vermittlungsleistungen ohne Umsatzsteuer und muss die „IVA“ von 21 Prozent ans spanische Finanzamt abführen.
Stichwort Agenturen. Herr Fitzner, macht es einen Unterschied für deutsche Eigentümer, ob die Vermittlungsgesellschaft wie die Immobilie ihren Sitz in Spanien oder in Deutschland hat?
Da gibt es natürlich Unterschiede, weil die Umsatzsteuer in Deutschland 19 Prozent beträgt und in Spanien 21 Prozent. Die einzige wirklich problematische Konstellation ist: deutsche Agentur, Eigentümer mit deutscher Adresse im Vermittlungsvertrag und Immobilie in Spanien. Wenn der Eigentümer der Agentur keine spanische Adresse angibt und keine spanische Umsatzsteuernummer einholt, besteht nämlich die Gefahr, dass er zweimal für die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten wird. Der Grund: Das spanische und das deutsche Finanzamt interpretieren die europäische Umsatzsteuer-Systemrichtlinie unterschiedlich, mit der Folge, dass bei der genannten Konstellation beide Steuerbehörden der Meinung sind, dass die Umsatzsteuer auf Vermittlungsleistungen jeweils im eigenen Land fällig wird. Eine absurde Situation, die in der EU eigentlich gar nicht entstehen dürfte. Aber wir haben intensiv mit beiden Seiten kommuniziert, um den Sachverhalt abzuklären, und haben dieses Problem leider nicht aus der Welt schaffen können. Da es für die Umsatzsteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, könnte eine echte Doppelbelastung entstehen, ohne Möglichkeit einer Anrechnung. Aber dafür gibt es eine Lösung, die wir mit unseren Mandanten bereits umsetzen.
Was empfehlen Sie deutschen Eigentümern, die eine Immobilie auf Mallorca mit dem Ziel der Ferienvermietung erwerben möchten?
Der wichtigste Ratschlag: Man sollte sich umfassend informieren, BEVOR man loslegt und eventuell eine Immobilie erwirbt. Nur ein Beispiel, um zu illustrieren, welchen Unterschied eine kompetente und vor allem fachübergreifende Beratung zum rechten Zeitpunkt machen kann: Vor kurzem hatte ich einen Interessenten am Telefon, der auf Mallorca den Bau eines Hauses in Gang gesetzt hat, um es nach Fertigstellung für die Ferienvermietung anzubieten. Seine Fragen zielten eigentlich nur auf die Umsatzsteuer-Rückerstattung ab, waren also rein steuerlicher Natur. Dann stellte sich heraus, dass er eine wichtige Bestimmung des neuen Tourismusgesetzes nicht kannte, nämlich dass die Ferienvermietung nur für Immobilien erlaubt ist, die mindestens fünf Jahre alt sind. Damit ist die Idee umsatzsteuerlich tot. Wie heikel dieses Thema ist, erschließt sich nur, wenn man sowohl vom Tourismusgesetz wie auch vom Umsatzsteuergesetz Ahnung hat.
Herr Fitzner, wir danken für das Gespräch!
Haben Sie direkt Fragen an Herr Fitzner? Sie können ihn über die Kanzlei European@ccounting oder per Email konraktieren: thomas(at)europeanaccounting.net
Rückblick: So war die Situation von 2014 bis 2017
Ferienvermietung auf Mallorca ist seit der Reform der touristischen Bestimmungen in aller Munde. Kein Wunder, geht es hier doch für die Hausbesitzer um attraktive Mehreinnahmen in der Zeit, in der die eigene Ferienimmobilie nicht genutzt wird. Doch was ist mit Ferienwohnungen, können die auch legal vermietet werden? Und wird der Eigentümer zum Reiseveranstalter, wenn er seine Finca über das Internet anbietet?
Am 26. April lud Porta Mallorquina zum Brunch ein mit Referenten zum Thema Ferienvermietung.
Diese und weitere dringende Fragen klärten am 26. April die Rechtsanwälte Guillermo Dezcallar Enseñat und Javier Blas Guasp von der Kanzlei ILLESLEX auf unserer Infoveranstaltung mit Brunch in unserem Shop in Pollensa.
Señor Dezcallar Enseñat, warum herrscht derzeit so viel Verwirrung über die Ferienvermietung?
Es besteht viel Informationsmangel und ein verdecktes Interesse des Hotelsektors, den Unterschied zwischen Saisonvermietung (geregelt durch das nationale urbane Mietgesetz) und Ferienvermietung (geregelt durch das Gesetz 8/2012 für Tourismus, autonome Gesetzgebung) nicht zu klären.
Wer kann seine Immobilie vermieten?
Alle Eigentümer haben das Recht ihre Immobilie zu vermieten, wenn sie dies in Übereinstimmung mit dem Gesetz tun, da die Rechte des Eigentums nicht eingeschränkt werden können.
Bedeutet dies, dass jeder seine Immobilie legal tage- und/oder wochenweise vermieten kann?
Rechtsanwalt Guillermo Dezcallar Enseñat von der Kanzlei Illeslex.
Auf jeden Fall, wenn er das anzuwendende Gesetz einhält. Dies ist das nationale Gesetz zur urbanen Vermietung für Saisonvermietungen, Ley de Arrendamiento Urbanos nacional ( L.A.U.), oder das Tourismusgesetz der Balearen für Ferienvermietungen.
Welche Serviceleistungen darf ein Eigentümer anbieten, der seine Immobilie in Saisonvermietung anbietet?
Keinerlei Ferienservice, darunter fällt: Abholung vom Flughafen, periodische Säuberung während des Aufenthalts, Wäscheservice für Bettwäsche und Tischtücher, Ersatz für Hausrat, Telefonservice 24 Stunden, etc.
Handelt es sich bei normalen Reparaturen in der Immobilie, dem Pool etc. um einen Ferienservice?
Nein, auf keinen Fall. Dies sind reine Reparaturen der Immobilie.
Kann für jede Immobilie im Tourismusministerium eine Genehmigung für Ferienvermietung beantragt werden?
Nein, nur die folgenden Immobilien kann diese Genehmigung beantragt werden:
- Alleinstehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften oder ähnliche.
- Maximal 6 Schlafzimmer und maximal 12 Betten.
- Mindestens 1 Badezimmer für je 3 Betten.
- Kurze Aufenthalte von maximal 2 Monaten.
Welche Hauptunterschiede gibt es zwischen der Ferienvermietung und der Saisonvermietung?
Folgende Unterschiede bestehen:
Saisonvermietung und Ferienvermietung – die Unterschiede auf einen Blick.
Werden Immobilienfirmen als touristische Kanäle angesehen?
Sie werden nicht als solche eingestuft, somit können Saisonvermietungen über Immobilienfirmen vermittelt werden. Ebenso wenig werden europäische Vermittler wie Homelidays, FEWO, Homeway, Owner’ Direct etc. als solche eingestuft.
Empfiehlt es sich, einen Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Mieter abzuschließen?
Immer und auf alle Fälle sollte ein Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Mieter abgeschlossen werden. Im Fall der Saisonvermietung sollten zwei Dinge im Vertrag aufgenommen werden:
a) dass es sich um eine Saisonvermietung handelt, die unter das urbane Mietgesetz fällt und
b) dass kein Ferienservice während des Aufenthalts geleistet wird.
Können die Eigentümer ihre Immobilie an eine Agentur vermieten, damit sie vermarktet wird?
Sigrun Gründler von Porta Holiday, einer Tochterfirma von Porta Mallorquina, informierte über den neuen Vermietungs- und Hausverwaltungsservice.
Dies ist völlig legal, es muss jedoch berücksichtigt werden, welche Art von Vermietung die Agentur anbietet: Wenn sie Ferienvermietung anbietet, muss die Immobilie über eine Genehmigung für Ferienvermietung des Tourismusministeriums verfügen. Wenn sie keine Genehmigung hat, kann nur Saisonvermietung angeboten werden (ohne direkte oder indirekte touristische Leistungen anzubieten, siehe oben). Es ist sehr wichtig, dass ein Vertrag zwischen dem Eigentümer und der Agentur unterzeichnet wird.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Ferienvermietung verbieten?
Eine Vermietung in Mehrfamilienhäusern ist nicht gesetzlich verboten. In der Praxis haben Eigentümergemeinschaften oft die Saisonvermietung verboten. Dies ist jedoch illegal und kann nicht gerichtlich durchgesetzt werden, da wie gesagt das Recht auf Eigentum nicht eingeschränkt werden darf.
Muss der Eigentümer die nicht touristische Nutzung bei Saisonvermietung nachweisen?
Art. 50.2 des Tourismusgesetzes sieht vor, dass eine touristische Kommerzialisierung vorliegt, wenn nicht bewiesen werden kann, dass der Vertrag in Übereinstimmung mit dem urbanen Mietgesetz (Saisonvermietung) besteht. Aus diesem Grund sollte den Anweisungen gefolgt werden, die in diesem Dokument erscheinen.
Wie werden die Einkünfte für Mieten besteuert?
In der Steuererklärung – IRPF zu einem Zinssatz von 24,75%. Die Steuer muss vierteljährlich abgeführt werden, wenn die Steuererklärung ergibt, dass Steuern abgeführt werden müssen und jährlich, wenn keine Steuern anfallen.
Welche Aufwendungen können von den Einnahmen abgezogen werden?
Hauptsächlich die jährliche Amortisierung der Immobilie (2% pro Jahr), außerdem die Zinsen von Hypotheken und Steuern wie die Grundsteuer, Müllsteuer und Unterhaltungskosten, etc.
Señor Dezcallar Enseñat, herzlichen Dank für das Gespräch und die interessanten Ausführungen.
Haben Sie noch Fragen zur Ferienvermietung? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare!
Full-Service vom Kauf bis zur Ferienvermietung: Porta Mallorquina Real Estate und Porta Holiday.
Guten Tag,
darf ich fragen ob bei dem Wäscheservice für Bettwäsche auch das Waschen der Bettwäsche vor bzw. nach einer saisonalen Vermietung gemeint ist oder bezieht sich dies ausschließlich auf den Service während des Aufenthaltes?
Dürfen Handtücher mit vermietet werden, wenn diese während des Aufenthalts nicht gewaschen werden?
Vermutlich wird dies sowieso mit dem Vertrag (kein Ferienservice) belegt?
Ist der saisonale Vertrag der Hauptbeweis der saisonalen Vermietung oder müssen noch weitere Punkte beachtet werden?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag,
bei der Saisonvermietung sind während des Aufenthalts keine touristischen Leistungen zulässig. Dazu gehört auch die Reinigung oder der Wäschewechsel während des Aufenthalts. Nach dem Aufenthalt können Handtücher, Bettwäsche selbstverständlich gewechselt werden und wieder in einer möblierten Immobilie belassen werden. Ein entsprechender Vertrag in Übereinstimmung mit dem städtischen Mietrecht sollte unbedingt abgeschlossen werden.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Porta Holiday- Team
Hallo,
darf man bei der saisonalen Vermietung auch Wochenweise vermieten? Darf man eine Endreinigung nach dem Aufenthalt anbieten? Stimmt es, dass man für saisonale Vermietungen keine Steuern in Spanien zahlen muss? Gibt es schon Vertragsentwürfe für einen saisonalen Mietvertrag?
Vielen Dank für ihre Antwort
Mit freundlichen Grüssen
Hallo,
die Saisonvermietung kann grundsätzlich auch wochenweise erfolgen. Wir empfehlen den Aufwand für die Endreinigung bei der Kalkulation des Mietpreises direkt zu berücksichtigen. Zwischenreinigungen dürfen nicht mit angeboten werden. Für die saisonale Vermietung fällt keine IVA an. Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen müssen aber angegeben werden.
Mit freundlichen Grüßen,
Robin von Kathen, Porta Holiday
Hallo,
kann man in einem Einfamilienhaus, dass man auf Mallorca kauft und selber darin wohnen will, die zusätzlich vorhandenen vier Zimmer (+ 3 Bäder), als Ferienwohnungen vermieten ?
Vielen Dank für eine Auskunft.
Mit freundlichem Gruß
lokalnet max
Hallo Lokalnet Max, eine touristische Vermietung (mit Tourismuslizenz) ist zimmerweise nicht gestattet, wenn Sie dort selbst wohnen. Sie können über die Saisonvermietung Ihr Haus vermieten. Dies schließt jedoch das Anbieten von Serviceleistungen (Zwischenreinigung, Frühstück etc.) aus. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Holiday Team (https://www.portaholiday.de)
muss der Mietvertrag auf spanisch sein, oder reicht auch auf Deutsch?
Falls eine Kontrolle der Mieter bzgl. Tourismus-Lizenz erfolgt, wie geht man am besten vor?
Sollen die Mieter den Mietvertrag vorzeigen oder soll der Vermieter diesen nachreichen?
Danke
MFG
Hallo,
wir überlegen uns ein Haus im Südosten der Insel (Baujahr 2014) zu kaufen mit 3 SZ und 3 BZ mit Pool. Selber werden wir es nicht mehr als 6 Wochen nutzen, den Rest des Jahres möchten wir es vermieten. Eine Vermietungslizenz ist laut Makler beantragt. Reicht eine beantragte Vermietungslizenz für die offizielle Vermietung aus? Braucht man überhaupt eine Vermietungslizenz?
vielen Dank für Ihre Antwort MfG
Lieber Leser,
nach Auskünften unseres Steuerbüros sind Sie zur Vermietung berechtigt, sobald der Antrag auf touristische Vermietungslizenz (25 Eur pro Gastplatz, Stand Mitte 2014) bei der Conselleria de Turismo, Direcció General de Turisme abgegeben worden ist. Mit dieser Lizenz können Sie Ihr Haus inkl. touristischer Zusatzleistungen, z.B. Poolservice und Reinigung vermieten. Mehr Informationen dazu finden Sie auch hier: https://www.porta-mallorquina.de/blog/ferienvermietung-auf-mallorca-so-vermieten-sie-legal/
Wir hoffen, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben. Wenn Sie sich für eine professionelle Agentur zur Vermietung interessieren, nehmen Sie bitte direkt mit unseren Kollegen von Porta Holiday auf: info@portaholiday.com. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo liebes Porta-Mallorquina Team,
Wir wohnen hier in einer Urbanisation und haben uns direkt neben unserem Haus ein zweites ( freistehendes) Haus gekauft. Die meiste Zeit wird es von unseren Eltern, Kindern, Freunden… genutzt. Wir wollen es aber in den freien Zeiten offiziell vermieten.
Jetzt unsere Frage: darf man das? Es gibt Einwände von Seiten der Nachbarn, wir haben auch keine Wohnbarkeitsbescheinigung ( die fehlt seit 15 Jahren für diese Urbanisation). Die Comunidat hat vor Jahren die Vermietung verboten ( wurde in einer Sitzung beschlossen, Vermieten aber alle)
Da wir da eben offiziell anmelden wollen ( damit uns keiner was kann ), frage ich Sie.
Wir würden Saisonvermietung ( also ohne Leistungen während des Aufenthaltes ) machen.
Da jeder was Anderes sagt, möchte ich gerne Ihre ( unabhängige) Stellungnahme dazu haben.
Liebe Grüße
Ulli Exenberger
Hallo Frau Exenberger, herzlichen Dank für Ihre Frage. Unsere Kollegen von Porta Holiday empfehlen, dass Sie zunächst die Wohnbarkeitsbescheinigung beantragen sollten. Wenn Sie Ihre Immobilie dann ohne touristische Lizenz vermieten wollen (Saisonvermietung), müssen Sie die Immobilie nicht nur ohne touristische Zusatzleistungen (wie z.B. Zwischenreinigung) anbieten, sondern dürfen diese auch nicht über „touristische Portale“ vermarkten. Aus diesem Grund empfehlen wir immer, eine touristische Lizenz zu erwerben. Wir hoffen, die Information hilft Ihnen weiter. Sollten Sie sich für eine professionelle Vermietungslösung interessieren, nehmen Sie bitte mit unseren Kollegen von Porta Holiday Kontakt auf, die Sie gerne über das Leistungsspektrum einer Agentur informieren: https://www.portaholiday.de
Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo liebes pota mallorqina team, ich bin mir nicht ganz im klaren, weil ich das gesetz nicht kenne. Meine frage, kann ich meine ferienwohnung ohne bedenken, ab und zu mal für acht oder 14 tage vermieten. Besten dank. G.wackenhut
Hallo Herr Wackenhut, leider ist für Wohnungen nur dann eine touristische Vermietungslizenz erhältlich, wenn es sich um eine Wohnanlage handelt, die ausschließlich zur Ferienvermietung errichtet wurde. Deshalb ist eine offizielle, legale Vermietung an Urlaubsgäste so nicht möglich. Es gibt aber die Möglichkeit, auch kurzfristige Mietverträge zu schließen, dann dürfen Sie aber keine zusätzliche touristische Leistung, also z.B. Reinigung, Handtücher, Bettwäsche zur Verfügung stellen. Bei Interesse empfehlen wir, mit einem Anwalt Kontakt aufzunehmen und sich beraten zu lassen, wir selbst können leider keine Rechtsberatung übernehmen. Viele Grüße aus Palma, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo liebes Porta Mallorquina Team,
ist es möglich auf Mallorca eine Finca mit vorhandener Vermietlizenz zu mieten/pachten, um sie anschließend an Feriengäste zu vermieten?
Freundliche Grüße
M.Fischer
Hallo,
wo nun muss ich meine Ferienwonung anmelden um legal vermieten zu können.
Mit freundlichen Grüßen
peter Stahl
Hallo Herr Stahl, Ferienwohnungen können nur in Ausnahmefällen legal an Urlaubsgäste vermietet werden, z.B. muss es sich hier um eine rein touristisch genutzte Anlage handeln. Wir empfehlen Ihnen, hier mit einem Anwalt Kontakt aufzunehmen. Für freistehende Häuser und Reihenhäuser können Sie die Lizenz zur Ferienvermietung gegen eine Gebühr von 25 Euro pro Gastplatz bei der Conselleria de Turismo, Direcció General de Turisme, Calle de Montenegro, núm. 5, 07012 Palma, Mallorca, Tel.: +34 971 17 61 91, beantragen. Die Abwicklung erfolgt ausschließlich auf Spanisch. Sobald der Antrag abgegeben ist, kann man schon vermieten. Wir hoffen, wir konnten Ihnen damit weiterhelfen. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo Porta Mallorquina-Team!
Wenn man eine Finca mit vorhandener Vermietlizenz anmietet und sie dann zimmerweise inkl.Frühstück (B&B) vermieten möchte, reicht dafür die Vermietlizenz für touristische Zwecke oder bedarf es noch anderer Lizenzen?
Vielen Dank und Grüsse,
Oliver
Sehr geehrter Herr Kamolz, vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich habe mich mit den Kollegen der Porta Holiday, Experten in der Ferienvermietung in Verbindung gesetzt. Leider können wir Sie bei Ihrer Frage nur an ein Steuerbüro, eine sogenannte Gestoria, oder an einen Anwalt verweisen, da sich Ihre Frage auf die Vermietung einzelner Zimmer bezieht. Wir bieten die Vermietung nur als ganze Immobilie an und können nur da die Rechtsgrundlage genau bestimmen.
Sonnige Grüße, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo Porta Mallorquina-Team!
In Ihrer Antwort auf die Frage von Herrn Peter Stahl vom 22. April 2016 führen Sie folgendes aus:
„Für freistehende Häuser und Reihenhäuser können Sie die Lizenz zur Ferienvermietung gegen eine Gebühr von 25 Euro pro Gastplatz bei der Conselleria de Turismo, … beantragen“
Wir würden gerne ein Reihenhaus erwerben und dies in der von uns nicht genutzten Zeit gerne touristisch vermieten, haben allerdings erfahren, dass dies nur bei freistehenden EFH und Doppelhaushälften genehmigt würde. Wir sind nun etwas verunsichert was nun richtig ist, können Sie dies vielleicht aufklären? Auch soll es wohl eine Initiative geben, dass zukünftig entsprechende Häuser mindestens 10 Jahre alt sein müssen um eine Genehmigung zu erhalten. Ist das korrekt? Sind da evtl. noch mehr Stolpersteine „in der Pipeline“ von denen man so noch nichts mitbekommen hat?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Th. Brandt
Hallo Herr Stahl,
eine Vermietlizenz für Ferienvermietung für ein kleines Chalet kann ja m.E. erteilt werden. Bezieht sich die Voraussetzung 1 Bad für 3 Betten auf 3 Schlafplätze? Ein Chalet mit 3 Schlafzimmer mit je einem Queensizebett wären ja 3 Betten…
Wie muss man das deklarieren? Kann ich auch ein Zimmer mit einer Ausziehcouch deklarieren?
Bitte um Aufklärung..
Herzlichen Dank
Benndorf
Guten Tag Frau Brenndorf,
die exakten Informationen zu den Mindestanforderungen für die Lizenzbeantragung finden sich hier:
https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1095724
Generell ist die maximale Personenanzahl ist 12, pro drei Plätze muss ein Bad vorhanden sein. Für ein separates Zimmer mit Schlafcouch kann keine Lizenz beantragt werden. Nur das gesamte Chalet als eine Wohneinheit kann ferienvermietet werden.
Ich hoffe wir konnten Ihnen damit etwas weiterhelfen.
Sonnige Grüße,
Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo liebes Porta Mallorquina Team,
ich bin selbst Mieter und möchte ein leerstehendes Zimmer an Feriengäste untervermieten. Ist das erlaubt?
Danke für die Antwort.
Viele Grüße
M. Brand
Liebes Porta-Mallorquina-Team,
wenn man ein Reihenhaus über einen Saisonmietvertrag bei dem Internetportal FEWO anbietet, könnte dann trotzdem eine touristische Vermietung unterstellt werden?
Es wird keinerlei Dienstleistung angeboten, dies steht auch im Vertrag.
Vielen Dank und viele Grüße
Guten Tag Frau Brand,
zum einen gibt es keine Vermietlizenzen für einzelne Zimmer, sondern immer nur für ein komplettes Wohnhaus. Zum anderen ist es generell nicht gestattet als Mieter „unterzuvermieten“.
Ich hoffe wir konnten Ihnen damit etwas weiterhelfen.
Sonnige Grüße,
Ihr Porta Mallorquina Team.
Sehr geehrte Frau Sammer,
leider sind uns die Verträge der FEWO nicht bekannt. Wir würden Ihnen hier empfehlen den Rat eines Rechtsanwaltes einzuholen.
Sehr geehrte Frau Sammer,
leider sind uns die Verträge der FEWO nicht bekannt. Wir würden Ihnen hier empfehlen den Rat eines Rechtsanwaltes einzuholen, um auf Nummer sicher zu gehen.
Mit besten Grüßen,
Ihr Porta Mallorquina Team.
Guten Tag liebees Porta Mallorquina Team,
Sie schreiben weiter oben:
Werden Immobilienfirmen als touristische Kanäle angesehen?
Sie werden nicht als solche eingestuft, somit können Saisonvermietungen über Immobilienfirmen vermittelt werden. Ebenso wenig werden europäische Vermittler wie Homelidays, FEWO, Homeway, Owner’ Direct etc. als solche eingestuft.
Was genau sind dann touristische Kanäle und wo könnte ich mein Haus als Saisonvermietung vermarkten?
Vielen Dank und beste Grüße
Sandra
Hallo Porta Mallorquina-Team,
bei der regulären Vermietung (L.A.U.) (über Porta Mallorquina:
Erfolgt die Versteuerung der Mieteinnahmen hier vierteljährlich oder jährlich und wann muss dann jeweils die Steuererklärung abgegeben werden.
Geht das jeweils auch über Internet?
Ich gehe davon aus, dass hier immer der der Mietvetrag vorgelegt werden muss.
Mit besten Grüßen und Dank für Ihre Antworten.
Liebe Maria, vielen Dank für Ihre Anfrage. Ihr Porta Mallorquina Immobilienberater informiert Sie gerne über das grundsätzliche Procedere, bitte senden Sie dazu eine Anfrage, welche Immobilie Sie bei uns zur Vermietung anbieten möchten an info@portamallorquina.com. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Liebe Sandra, unsere Kollegen von Porta Holiday beraten Sie gerne zu den Vermarktungsmöglichkeiten einer Ferienimmobilie, wenn Sie Ihre Immobilie Porta Holiday zur Ferienvermietung übergeben. Bitte nehmen Sie hierzu direkt mit Porta Holiday unter info@portaholiday.com Kontakt auf. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Liebes Porta-Mallorquina-Team,
ich besitze eine Villa und oben drüber ist eine Wohnung mit seperatem Eingang vom Garten aus. Ich würde gerne in die Wohnung nach oben ziehen und das Haus unten komplett vermieten an Touristen wochenweise. Ich bin Residente und wohne in meiner Villa. Falls das nicht möglich ist, heisst das, dass ich sozusagen auf der Strasse sitze oder ausziehen muss wenn ich touristisch vermieten möchte ? Oder bin ich gezwungen nur an Gruppen die gesamte Villa zu vermieten ? Kann ich auch nur an Paare vermieten, falls ich nicht darin selbst noch wohnen darf, also die Zimmer seperat mit touristischer Lizenz ?
Mit freundlichen Grüssen
Jasmin
Sehr geehrte Frau Schneider,
nach Rücksprache mit unseren Kollegen der Porta Holiday – Experten für Ferienvermietung kann ich Ihnen folgendes mitteilen:
Sollte Ihre Villa freistehend sein, und der zu vermietende Bereich ein abgetrennter Wohnbereich sein, so können Sie diesen nach Beantragung der vorgesehenen Turismus-Lizens ferienvermieten.
Bestimmte Gegebenheiten müssen allerdings erfüllt sein (z.B. pro 4 Gäste jeweils 1 Bad, etc.), über die Sie die Kollegen der Porta Holiday gerne genauer informieren kann.
Auch möchten wir noch einmal erwähnen das wir keine Rechtberatung darstellen, und Ihnen daher nur empfehlen können Ihre genaue Lage noch einmal von einer „Gestoria“, also einem so genannten Steuer- und Rechtsbüro prüfen zu lassen.
Wir hoffen wir konnten Ihnen hier weiterhelfen.
Sonnige Grüße,
Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo,
ist es möglich fincas auf langzeitmiete sich zu mieten und dann an Dritte unterzuvermieten???
muss ich hierfür eine Agentur gründen ???
wenn ich dies bin von Deutschland aus verwalten möchte, muss ich mein Unternehmen dann auch in Spanien melden ??
Lieber Dennis,
leider ist das untervermieten als Privatperson einer kompletten Wohnung oder Finca nicht gestattet.
Für weitere Fragen wie z. B. ob Sie dies als Agentur oder Firma dürfen, und in wie weit Sie ein Gewerbe hier in Spanien melden müssen, würden wir Ihnen den Rat einer „Gestoria“ also eines Steuer- und Rechtsbüros empfehlen. Diese können Sie individuell zu Ihrem Fall beraten.
Sonnige Grüße,
Ihr Porta Mallorquina Team
Guten Tag allerseits,
Wir vermieten unser freistehend Strandhäuschen mit 6 Schlafplätzen (Cedula vorhanden) ohne touristische Leistungen seit bald 2 Jahren an. Wir haben dazu eine eigene Website für das Haus gemacht und eine befreundetet Reiseberaterin mit eigener Agentur bietet das Haus auch an.
Gilt dies auch nicht als touristische Kanäle?
Wir vermieten Wochenweise und es wird klar in den AGB’s aufgeführt das wir keinerlei Touristische Betreuung anbieten. Die Verträge werden aber nicht persönlich von den Kunden und uns unterzeichnet, sondern es gilt das beim Zahlungseingang auf unser Konto eine Buchungsbestätigung an den Kunden per Mail zugestellt wird mit dem Vermerk das davon ausgegangen wird dass der Kunde die AGB’s gelesen hat und akzeptier. Reicht dies, oder müssten wir hier anders vorgehen. Eine Unterhaltsfirma reinigt vor und nach dem Aufenthalt und ansonsten steht den Mietern eine eigene Waschküche zur Verfügung um die Ihnen bereitgestellte Wäsche bei bedarf zu waschen.
Wir haben die Lizenz zur Ferienvermietung beantragt und warten noch auf die Bestätigung (kann ja Jahre dauern)
Jedenfalls frage ich mich ob es überhaupt nötig war dies zu tun da wir ja eigentlich eher unter die Saisonale Vermietung fallen so wie wir es zur Zeit machen. Wir wurden von unserem Gestor so informiert das wir auch 1/4 Jährlich die Mieteinnahmen deklarieren müssen (nur dann wenn welche anfallen)
und wir können keinerlei Abzüge geltend machen da wir als Schweizer nicht in der EU sind. Stimmt dies?
Besten Dank für ein kurzes Feedback!
Mit freundlichen Grüssen
Lea Schneider
Hallo !
Ich habe eine kleine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft und bin die meiste Zeit mit der Familie dort.
Darf ich in dem Zeitraum wo wir nicht da sind Familienangehörige und enge Freund darin wohnen lassen.
Kostenlos natürlich.
Einfach das die Wohnung nicht leer steht.
In wie weit kann oder gibt es da Probleme?
Danke
Grüße
Geiger
Hallo Herr Geiger, vielen Dank für Ihre Nachricht! Die aktuellen Beschränkungen und Gesetze beziehen sich auf die Erwirtschaftung von Einnahmen im Rahmen von touristischer Vermietung. Wenn Sie Familie und Freunden Ihre Wohnung überlassen, diese nicht in Portalen o.ä. Plattformen ausschreiben und keine Einnahmen aus dieser Vermietung erwirtschaften, fällt dies unter Eigennutzung. Soweit unsere unverbindliche Einschätzung, falls Sie verbindliche Rechtssicherheit wünschen, müssten Sie sich mit dieser Frage bitte an einen Anwalt wenden. Wir hoffen dennoch, Ihnen damit geholfen zu haben und wünschen Ihnen weiterhin viel Freude mit Ihrer Wohnung auf Mallorca! Ihr Porta Mallorquina Team
Hab folgende Frage: möchte meine Finca nur im Juli und August vermieten.
die Mieteinnahmen sind ohne iva, und sonstige Dienstleistungen werden nicht erbracht.
Kann ich trotzdem die Waeschereikosten und Endreinigungskosten die mit iva ausgestellt sind verrechnen. Muss ich sonst noch wichtiges beachten.
Mfg william
Sehr geehrter William,
Wir haben Ihre Frage an Porta Holiday, unsere Experten in der Ferienvermietung weitergeleitet. Diese würden Ihnen allerdings den Rat einer sogenannten „Gestoria“, also einer Steuer- und Rechtsberaters empfehlen, da die Versteuerung der Ferienvermietung von vielen persönlichen Faktoren abhängig ist.
Gerne können wir hier für Sie einen Kontakt herstellen.
Mit sonnigen Grüßen,
Ihr Porta Mallorquina Team
Sehr geehrte Frau Sonja Meyne,
Ich habe das Studio von meinem Sohn, was zurzeit leer steht weil mein Sohn nicht in Mallorca studiert, welches ich gerne vermieten möchte.
Nun besteht aber dieses Gesetz vom Staat wo ich mein Studio nicht mehr auf Airb&b stellen darf.
Könnt Ihr mir dabei helfen dieses Studio teilweit zu vermieten ohne mit dem Gesetz in Konflikte zu geraten?
Besten Dank und liebe Grüsse
Karin Witzmann
Liebe Frau Witzmann, Sie haben Recht, ohne gültige touristische Vermietlizenz dürfen Sie derzeit Ihr Studio nicht für Urlaubsaufenthalte ausschreiben. Was Sie allerdings nach wie vor dürfen, ist Ihr Apartment fest zu vermieten. Sie können entweder es zur Langzeitmiete ausschreiben mit einer Mindestmietdauer von mehr als 12 Monaten, oder Sie bieten es zur Saisonmiete an, unter den Bedingungen die oben beschrieben sind. Allerdings geht die Regierung davon aus, dass auch bei saisonalen Verträgen unter 4 Wochen Mietdauer von einer touristischen Nutzung auszugehen ist, weshalb Sie eine Mindestmietdauer von 30 Tagen angeben sollten und Sie dürfen auch keinerlei Service wie Bettwäsche, Handtücher, Reinigungsdienst etc. anbieten, weshalb Sie dieses Angebot nicht auf touristischen Buchungsplattformen ausschreiben dürfen, bei denen z.B. der Punkt Reinigung ein Pflichtelement ist. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Einschätzung des Sachverhalts aus unserer Sicht handelt, keine Steuer- oder Rechtsberatung darstellt und keine Rechtssicherheit gewährleistet. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie Ihr geplantes Mietkonzept einem Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo und guten Tag, wir sind zur Zeit auf dieser wunderschönen Insel und beschäftigen uns mit dem Gedanken eine Immobilie zu erwerben. Da wir die Immobilie auch vermieten möchten, nun unsere Frage. Stimmt es, dass man für freistehende Gebäude noch eine Vermietungs-License bekommt? Oder gibt es keine Möglichkeiten sein Eigentum in die Ferienvermietung zu bekommem?
Mit freundlichen Grüssen Fam. Boenki
buen dia Porta Mallorquina,
Uns wurde eine kleine Finca zum Kauf angeboten.
Die Lizenz zur Ferienvermietung ist beantragt.
Die Finca ist eine Grenzbebauung mit illegalen Gebäudebestand,
aber alles unter Bestandsschutz.
Meine Frage:
Wird eine Lizenz unter diesen Voraussetzungen überhaupt erteilt?
Danke, beste Grüße
Stefan
Liebes Team,
ich möchte meine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus Freunden und Bekannten zur Verfügung stellen – alles ohne Wäsche- oder sonstigen Service. Ist es zulässig, dafür eine Aufwandsentschädigung zu verlangen, welche nicht als Miete interpretierbar ist?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Monika Schmidt
Hallo liebes Team,
ich habe in einer Ferienanlage auf Ibiza ein Reihenhäuschen mit 2 Stockwerken mit je einer Wohnung. Das Haus wird von mir , von Verwandten und Freunden mehrmals im Jahr benutzt.
Ich habe aus den Wohnungen keine Einnahmen und die Freunde bringen ihre Wäsche mit und putzen selber. Ist das erlaubt und muss ich mit ihnen auch einen Mietvertrag über die kostenlose Überlassung der Wohnung während der Aufenthaltsdauer machen. Über eine aussagekräftige Antwort wäre ich ihnen dankbar.
>Mit freundlichen Grüßen
S. Bauer
Liebe Familie Bönki, zur Zeit werden auf den Balearen keine neuen Lizenzen zur Ferienvermietung ausgestellt (Moratorium), bis 2018 feststeht, welche Gemeinden neue Lizenzen zulassen. Wenn Sie ein bestimmtes Objekt im Auge haben, kann Ihr Porta Mallorquina Immobilienberater Ihnen sagen, wie die Aussichten in der jeweiligen Gemeinde sind. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Lieber Stefan,
nach unserem Kenntnisstand dürfen Sie vermieten, sobald Sie eine Genehmigung zur Ferienvermietung offiziell beantragt haben bzw. Sie eine entsprechend schriftliche Bestätigung vorliegen haben. Der Genehmigungsprozess bezieht sich nur auf den Gebäudetyp (freistehend) und die Anzahl der Bäder im Verhältnis zu den zur Verfügung stehenden Betten. Es wird nicht geprüft, ob der Bau legal ist. Das heißt allerdings nicht, dass Ihre Finca damit legal wird. Dies sollten Sie bald klären, da die Fristen zur Nachgenehmigung begrenzt sind. Wir empfehlen wir Ihnen unbedingt, sich an einen Rechtsanwalt vor Ort zu wenden um hier Rechtssicherheit zu haben. Wir als Immobilienmakler können hier keine verlässliche Auskunft geben.
Liebe Monika, der Bundesfinanzhof zählt nur die unentgeltliche Überlassung an Freunde und Verwandte unter den Begriff „Selbstnutzung“ einer Ferienimmobilie. Was Sie hier beschreiben wäre eher der Fall einer „Saisonvermietung“, allerdings gehen die Behörden bei zeitlich befristeten Mietverträgen unter 4 Wochen auch eher von Ferienvermietung aus, weshalb wir Ihnen in diesem Fall auch empfehlen, sich an eine Gestoria oder einen Rechtsanwalt zu wenden. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Liebe Frau Bauer, wenn Sie Ihre Ferienimmobilie Freunden und Verwandten unentgeltlich überlassen, fällt dies unter „Selbstnutzung“, wie auch der Bundesfinanzhof kürzlich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, als es um den steuerfreien Verkauf von Ferienimmobilien ging, ausdrücklich erwähnt hat. Sie müssen unseres Wissens nach hier keinen Mietvertrag abschließen, da Sie ja auch keine vertragliche Gegenleistung, sprich Vergütung, erhalten. Bitte beachten Sie, dass es sich hier um keine Rechtsberatung handelt. Falls Sie Rechtssicherheit wünschen, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt oder Gestoria zu wenden. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Liebe Frau Schneider,
hier handelt es sich um ein sehr spezifisches Anliegen. Falls Sie der Meinung sind, dass Ihr Gestor Sie hier unzureichend berät, empfehlen wir Ihnen, sich eine zweite Meinung von einer anderen Rechtsberatung einzuholen. Mit freundlichen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo und danke für diesen Beitrag! Egal was für eine Immobilie man vermieten möchte, gibt dabei immer sehr viel zu beachten. Die Unterschiede zwischen Saisonvermietung und Ferienvermietung finde ich auch sehr hilfreich und wichtig zu wissen!
Viele Grüße, Sophie
Danke für das positive Feedback Sophie! Bitte beachten Sie auch die neuesten Änderungen, die wir hier aktuell zusammengefasst haben. Wir halten Sie weiter auf dem Laufenden. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo und guten morgen ,
Mir wurde gesagt das es wohl seid 1.8.18 ein neues Gesetz bezügl. Der Ferienvermietung auf Mallorca gibt .
Ich versuche beim Consell de Turismo Informationen zu erlangen (seid 3 Wochen ) jedoch sehr unklar und nicht wirklich definiert.
Ich besitze noch keine Lizenz und würde gerne eine erwerben.
Es handelt sich um adosados (3) wovon ich zwei besitze und das dritte unbewohnt ist und bleibt.
Ich hoffe Ihr könnt mir da weiterhelfen und verbleibe mit mit herzlichen Grüßen.
Alex Spak
Hallo Alex,
wir haben heute die neuen Gesetzesvorschriften veröffentlicht. Wir hoffen, diese Informationen helfen Ihnen weiter. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo möchte langzeit vermieten was müsste ich beachten also steuerlich bin nicht Residenz Mit freundlichen Grüßen gillert
[…] die sich aus den unterschiedlichen Definitionen der Ferienvermietung ergibt: Für das balearische Tourismusgesetz ist die Vermarktung der Immobilie ein essenzieller Definitionsfaktor, für das staatliche […]
Hallo Herr Gillert, Langzeitvermietung fällt unter das spanische Mietgesetz. Hier finden Sie weitere Informationen dazu: https://www.porta-mallorquina.de/blog/achtung-alles-etwas-anders-neues-mietgesetz-in-spanien-in-kraft-getreten/
Bitte beachten Sie, dass wir als Immobilienmakler keine Rechts- oder Steuerberatung übernehmen können, sondern nur allgemein informieren. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo liebes Team von Porta Mallorquina,
ich überlege ein Grundstück zu kaufen und zunächst saisonal zu vermieten und nach 5 Jahren Ferienvermietung zu beantragen. Habe ich das richtig verstanden, daß man zunächst monatsweise vermieten kann, also maximal 12 Mieter/ Jahr? Zählt bei der Anzahl der Betten für die Erlangung der Lizenz für Ferienvermietung ein Doppelbett auch als ein Bett?
Gruß Klaus Rothhahn
Letzes Jahr waren wir mit meiner Familie in der gegend von Playa de Muro.Es ist ein sehr ruhiger strand und ideal für familien mit Kindern. Mietet Porta Mallorquina Fincas in Muro??
Hallo Klaus, wir gehen davon aus, dass Sie das Grundstück bebauen. Nach den aktuellen Vorgaben müssen Sie prüfen, ob in dieser Gemeinde noch Lizenzen vergeben werden (siehe unser Zonenplan). Sobald Sie die Lizenz haben und dort unbeschränkt Ferienvermietung erlaubt ist, können Sie so oft an Gäste vermieten wie du willst. Manche Gemeinden schränken die Ferienvermietung in der Hauptsaison ein, auch das haben wir im Zonenplan entsprechend gekennzeichnet. Bei der Bettenbörse kaufen Sie einmalig die Anzahl der Schlafplätze, wobei hier zählt, wie viele Personen bei Ihnen übernachten können, also Doppelbett = 2 Schlafplätze. Wir hoffen, Ihnen mit dieser Info weitergeholfen zu haben. Sonnige Grüße, Ihr Porta Mallorquina Team.
Hallo Lillie, unsere Schwestergesellschaft, Porta Holiday, bietet eine große Auswahl an Ferienhäusern auf Mallorca, natürlich auch am schönen Playa de Muro: https://www.portaholiday.de/mallorca/ferienvermietung/playa-de-muro/
Hallo liebes Team, wir wollen ein Haus mit vorhandener Vermietungslizenz kaufen. Aktuell hat es 2 Schlafzimmer und 1 Bad. Wir würden gern die vorhandene recht große Abstellkammer noch zum zweiten Bad umbauen. Wie wirkt sich das auf die Vermietungslizenz aus? Vielen lieben Dank für ihre Antwort und viele Grüße aus Deutschland,
Daniela Nolte
Liebe Daniela,
danke für Ihre Anfrage. Wenn die Immobilie, die Sie erwerben möchten, schon eine Vermietungslizenz hat, können Sie diese so übernehmen. Wenn Sie jetzt einen Umbau von einem weiteren Bad planen, hat das unserer Meinung nach keine Auswirkungen auf die Lizenz, da Sie ja die Mindestanforderung, 1 Bad pro 2 Schlafzimmer, bereits erfüllen. Allerdings können wir als Immobilienunternehmen keine Rechtsberatung bieten und keine rechtlich verbindlichen Auskünfte geben. Wir bitten um Verständnis dafür und hoffen, Ihnen dennoch mit unserer Antwort geholfen zu haben. Mit sonnigen Grüßen aus Mallorca, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo liebes Team,
ich habe ein Stadthaus gekauft und es wurde umgebaut, um es vermieten zu können.
Nun, ich musste 10 Lizenzen kaufen, habe aber eigentlich nur 6 Betten und ich wollte nur 4 Lizenzen kaufen aber man sagte, daß dies nicht möglich wäre, entweder 10 oder keine!
Ich verstehe das nicht!?
Die sind auch schon eingetragen, kann man das irgendwie noch ändern?
Ein Rechtsanwalt aus Palma, meinte das man die Plätze auch verkaufen könnte und ein anderer sagte wieder, nein die sind auf das Haus bezogen, irgendwie bekommt man immer eine andere Antwort.
Wir wollten uns einen eigenen Bereich im Haus einrichten und die anderen Zimmer, die auch ein eigenes Bad haben vermieten (einzeln) und das geht auch jetzt wieder nicht, einer sagt dies geht, der andere sagt es geht nicht, ich weiß im Moment gar nichts mehr!
Einzelne Zimmer bekommt man doch eher vermietet als ein ganzes Haus wo 6 Personen schlafen können.
Liebe Petra, nach Rücksprache mit unseren Ferienvermietungsexperten bei Porta Holiday empfehlen wir Ihnen, sich hier direkt unter info@portaholiday.com zu wenden. Unsere Kollegin Mariella Ramos weiß Bescheid und wird Sie gerne zu Ihren Fragen beraten. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Guten Tag,
ich habe eine Immobilie im Dezember 2018 für August 2019 genietet und habe gehört das der Vermieter die Immobilie verkaufen will.
ist der bestehende Mietvertrag gültig, oder „bricht Kaufrecht“ Mietrecht ? und kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Entschädigung kurzfristig kündigen ?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Moxter,
vielen Dank für Ihre Nachricht. Sofern der Mietvertrag entsprechend des spanischen Mietgesetzes (LAU-Ley de Arrendamientos Urbanos) abgeschlossen wurde, kann dem Mieter grundsätzlich nicht die angemietete Wohnimmobilie nach einem Verkauf gekündigt werden. Der neue Eigentümer müsste alle Rechten und Pflichten des Mieters, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, mitübernehmen. Es gilt auch in Spanien „Kauf bricht Miete nicht“. Insbesondere die Artikel 9 und 14 des spanischen Mietgesetzes schützen die Wohnrechte des Mieters und die geregelte Vertragsdauer von mindestes 3 Jahren.
Mit freundlichen Grüßen
Beatus Zimmermann / Leitung Langzeitvermietung
Guten Tag,
ich bin interessiert in einer nicht touristisch ausgelasteten Ortschaft ein Haus zu kaufen. Es ist möglich, dort die Vermietungslizenz zu erhalten. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit einer Wohneinheit (EG und OG) mit einem Schlafzimmer mit einem Doppelbett, sowie einem ausgebauten Keller mit Platz für zwei Betten und separatem Zugang. Nach Einbau eines Küchenblocks und einer Hebepumpe im Bad soll dieser Bereich als Appartement zur Verfügung stehen. (Die andere Hälfte des Doppelhauses besteht aus einem kleinen Supermarkt und darüber einer Wohnung im Besitz eines weiteren Eigentümers.) Mein Plan ist, beide Einheiten je nach Bedarf gemeinsam oder einzeln zu vermieten. In ca. vier Jahren möchte ich eine der beiden Wohneinheiten selbst nutzen und die andere vermieten. Ist das so möglich?
Freundliche Grüße
Lieber Leser, leider ist dies nicht möglich. Die Doppelhaushälfte muss als komplette Einheit (Haus) vermietet werden. Kellerräume erhalten keine Lizenz. Ebenfalls ist die direkte Anbindung an den Supermarkt eher hinderlich für eine Ferienvermietung, da die meisten Gäste die kurze Distanz zum Supermarkt weniger schätzen als die dadurch verlorene Privatsphäre und Ruhestörung. Sie können aus Ihrer Einheit auch keine zwei separaten Apartments machen und diese dann an Urlaubsgäste vermieten. Unsere Ferienvermietungsexperten im Haus, die Kollegen von Porta Holiday, empfehlen unbedingt, in diesem Fall eine erfahrene Gestoria oder Rechtsanwalt zu konsultieren, da auch geprüft werden muss, inwieweit gewerbliche Nutzung für das gesamte Objekt vorliegt, denn für diese Art Immobilien werden keine touristischen Lizenzen vergeben.
Gerne suchen wir von Porta Mallorquina ein alternatives Objekt mit einer existierenden Lizenz, die beim Kauf unbeschränkt direkt an Sie übergeht: https://www.porta-mallorquina.de/immobilien/ferienvermietlizenz/
Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Liebes Team, ich habe eine Frage zu den Kosten:
Ein Bett im Einfamilienhaus kostet 3.500 Euro, ein Bett in einer Ferienwohnung 875 Euro.
Für welchen Zeitraum ? Jährliche Kosten pro Bett 3500€ ?
Viele Dank für Ihre Info schon in voraus.
Freundliche Grüße
Josef Pichler
Sehr geehrter Herr Pichler,
es verhält sich wie folgt:
Bei Freistehenden Häusern: Pro Schlafplatz 3500€, einmalig zu zahlen und man bekommt die Möglichkeit es in bis zu 5 Jahren abzuzahlen. Die Lizenz hat man dann immer.
Bei Reihenhäusern oder Wohnungen: pro Schlafplatz 875€, auch mir Ratenzahlung möglich aber die Lizenz läuft nach 5 Jahren ab. Nach 5 Jahren könnte man die Lizenz dann neu beantragen, vorausgesetzt es gibt dann noch freie Lizenzen oder diese Regelung hat dann noch Bestand.
Mit sonnigen Grüßen,
Ihr Porta Mallorquina Team
Liebes Porta Mallorquina Team,
wir sind Eigentümer in einer Urbanisation (Reihenhäuser) auf Mallorca.
Die Ferienvermietung wurde dort durch die Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen, Langzeitvermietung jedoch erlaubt.
Hierzu habe ich ein paar Fragen. Ist es überhaupt möglich uns die Ferienvermietung zu verbieten (Stichwort: Recht auf Eigentum)? Laut dem Zonenkonzept wäre diese erlaubt.
Können wir uns also einfach darüber hinwegsetzen?
Des Weiteren ist die Frage ab wann man überhaupt von Langzeitvermietung sprechen kann? Welche Vorgaben gibt es hierzu und was müssten wir bei einem Mietvertrag beachten?
Auf dieser Seite wird auch von Saisonvermietung gesprochen. Gibt es einen Unterschied zwischen Langzeitvermietung- und Saisonvermietung?
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.
Martin Müller
Lieber Herr Müller,
vielen Dank für Ihre Frage. Also wenn die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietung untersagt, können Sie sich nicht als Einzelner über diesen Beschluss hinweg setzen. Ob die Eigentümergemeinschaft bei einem Reihenhaus (nicht Wohnung) dies überhaupt untersagen darf, das müsste ein Anwalt klären. Voraussetzung ist natürlich immer eine gültige Lizenz. In den Veröffentlichungen wird immer nur davon gesprochen, dass die Ferienvermietung von Wohnungen der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedarf, aber das müssten Sie wie gesagt bitte mit einem Rechtsanwalt besprechen. Nun zu Ihren weiteren Fragen:
Langzeitvermietungen sind klassische Mietverträge, die unter das Spanische Mietgesetz fallen. Entsprechend dem spanischen Mietgesetz (LAU -Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) beträgt die Mindestmietdauer für Wohnimmobilien 12 Monate. Durch die Mietgesetzänderung im Juni 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio) gelten für Mietverträge, die nach diesem Datum geschlossen werden, flexiblere Mietdauern im ersten Vertragsjahr. Somit kann der Mieter nach einer Mindestvertragslaufzeit von 6 Monaten ein vorzeitiges Rücktrittsrecht erwirken, die Kündigung muss in diesem Fall mindestens einen Monat vorher in schriftlicher Form erfolgen. Der Vermieter kann in diesem Fall aber auf eine Entschädigungszahlung bestehen.
Der Abschnitt in diesem Artikel über Saisonvermietung war vor der Gesetzesänderung. War hier noch eine „Grauzone“ für kürzere Vermietungszeiträume, so unterstellt das neue Gesetz nun grundsätzlich Ferienvermietung, wenn die Vermietdauer unter 30 Tagen liegt. Sie als Vermieter müssen dann beweisen, dass es sich nicht um Ferienvermietung handelt. Wenn Sie Ihre Immobilie auf klassischen Ferienvermittlungsportalen wie AirBnB anbieten, haben Sie keine Chance.
Wir hoffen, wir konnten Ihnen damit weiterhelfen. Falls Sie Ihre Immobilie in die Langzeitmiete geben wollen, steht Ihnen das Vermietungsteam bei Porta Mallorquina gerne mit Rat und Tat zur Seite und für Ferienvermietung wenden Sie sich bitte an unsere Kollegen von Porta Holiday
Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Liebes Porta-Mallorquina-Team,
ich erwäge auf Mallorca eine Finca zu erwerben. Gern würde ich diese selbst nutzen (als Residente) und einen Teil davon (z.B. 1-2 Zimmer mit Bad) an Feriengäste vermieten (möglichst das ganze Jahr über). Was muß ich beachten? Wäre die Umsetzung der Idee überhaupt möglich oder nur in bestimmten Gebieten Mallorquas?
Viele Dank im Voraus für Ihren Ratschlag
Kirsten Main
Liebe Frau Main,
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Wir haben Ihre Fragen an unsere Kollegen und Experten in der Ferienvermietung „Porta Holiday“ weitergeleitet, und folgende Antwort bekommen: Um eine Finca ferienvermieten zu können muss eine gültige Lizenz bereits bestehen oder beantragt werden. Hier gibt es diverse Auflagen. Im Blog der Porta Holiday finden sie alle Infos: https://www.portaholiday.de/blog/ferienvermietung-mallorca-gesetz-2018/
Immobilien mit einer bereits bestehenden Ferienvermietlizenzfinden sie hier: https://www.porta-mallorquina.de/immobilien/ferienvermietlizenz/
Allerdings gilt zu beachten das keine einzelnen Zimmer vermietet werden können. Bei Der touristischen Vermietung ist es nicht erlaubt, dass die Hausbesitzer auf dem gleichen Grundstück wohnen.
Mit sonnigen Grüßen,
Liebes Porta-Mallorquina-Team,
nach der neuen Gesetzgebung scheint Energieklasse F für ältere Gebäude notwendig zu sein, will man vermieten. Gilt das nur beim Erwerb einer neuen Lizenz? Oder macht das die Vermietung für Objekte mit alter Vermietlizenz unmöglich, wenn dort nur Klasse G vorhanden ist?
Vielen Dank für die Hilfe!
Guten Morgen,
wir haben bei unseren Kollegen der Porta Holiday, Experten auf dem Markt der Ferienvermietung nachgefragt und folgende Antwort erhalten: Den Nachweis für die Energieklasse muss man z.zT. nur bei Anträgen neuer Ferienvermietlizensen erbringen.
Solange die alte FVL noch gültig ist, kann man mit entsprechender Dokumentation, die damals eingereicht wurde, vermieten.
Ich hoffe wir konnten Ihnen damit weiterhelfen.
Mit sonnigen Grüßen,
Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo
Wir wollen ein Haus in Porto Christo kaufen.
Laut Karte, kann man da ja uneingeschränkt Lizenzen erwerben. Kann ich auch ohne an Freund und Bekannte vermieten, ohne Zusatzleistungen?
Vielen Dank
Guten Morgen Ivonne,
eine Lizenz sollte man immer bei der zugehörigen Gästebettenbörse beantragen. Folgende Voraussetzungen müssen ferner für eine Vermietung erfüllt sein: Die Immobilie muss sich seit mindestens fünf Jahren in Privatbesitz befinden. Sie muss außerdem über eine Wohnbarkeitsbescheinigung „Cédula de habitabilidad“ verfügen und einen Effizienznachweis, ein sogenanntes „certificado energético“, besitzen. Für Porto Cristo müsste diese in Manacor beantragt werden.
Sollten Sie nur an Freunde und Familienmitglieder vermieten, braucht sie hierfür keine Lizenz.
Mit sonnigen Grüßen,
Hallo,
ich beabsichtige ein älteres Einfamilienhaus in Capdepera zu kaufen.
Für dieses Haus existiert schon seit Jahren eine gültige FVL.
Muss ich nach dem Erwerb der Immobilie den Eigentümerwechsel beim Tourismusministerium oder einer anderen Behörde schriftlich melden, also eine Umschreibung und Registrierung auf mich beantragen. Was ist dabei ggfs. Wichtiges zu beachten und welche Kosten sind dafür einzuplanen?
Eine Vermietung ist mittelfristig noch nicht vorgesehen, da ich dises Haus grundsätzlich selbst bewohnen möchte. Würde da eine ggfs. erforderlich Umschreibung und Registrierung der FVL auf mich – unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie – überhaupt Sinn machen? Wievile Zeit bliebe mir diese Umschreibung und Registrierung später nachzuholen? Kämen bis dahin trotzdem obligatorische Steuern/Abgaben regelmäßig zum Tragen für die Lizenz selbst, obwohl keine Vermietung stattfindet?
Muss ich auch jedes Gästebett nochmals für 3.500€ bei der Umschreibung und Registrierung kaufen, oder was habe ich hier eventuell missverstanden?
Würde mich sehr freuen wenn Sie/ihr mir diese Fragen beantworten würdet und mich damit von einiger Unsicherheit befreit.
Recht herzlichen Dank
Guten Tag,
kann man das so machen, wie das folgende Inserat ist?
„überwintern in Porto Pollenca? biete eine Wohnung in Porto Pollenca, zentral gelegen, Bars, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sind in unmittelbarer Nachbarschaft. Der traumhafte Sandstrand und der verkehrsberuhigte Pimewalk sind nur 200 Meter von der Wohnung entfernt. Die Wohnung ist komfortabel ausgestattet, Betten, Matratzen 2022 neu angeschafft. Die Wohnung in in der 1. Etage, es ist ein Aufzug vorhanfen. Zu vermieten zwischen dem 01.11.22 bis zum 31.03.23. Entweder monatsweise für 1.500 Euro im Monat oder für die gesamten 5 Monate zum Festpreis. Fotos per PN“
Ist Puerto Pollenca dann in dieser Zone, kann man monatsweise vermieten dann auch, ETV ist nicht vorhanden….
Vielen Dank für Hilfe.
Guten Tag,
Sie haben vor einiger Zeit sehr gute Tipps ins Internet gestellt, Mittlerweilen sind sicher einige überholt durch neue Gesetze, zB was ist in Palma Stadt mit Wohnungsvermietung? Da gab es doch einen Gerichtsentscheid, dass Ferienvermietung wieder erlaubt ist? Oder ist das noch nicht rechtsgültig?
Können Sie das evtl. aktualisieren?
mfg
Conrad Przybylski
Hallo, wir haben eine vorläufige lizenznr. und müssen nun einige Anforderungen erfüllen:
stimmt es, dass man die Lizenz nur mit einem Energiezertifikat der Klasse C erhält?
Und verhindert eine Gasheizung (mit gasflaschen) eine Kategorisierung C? Wenn ja, was ist dann die Alternative?
Warmwasser darf auch nicht über Gas erzeugt werden? Brauchen wir fotovoltaica?
Danke für eine Einschätzung Ihrerseits!
VG, Pía Luhmann
Guten Tag Frau Luhmann, zu Ihrer Frage des Energiezertifikates: Die vorzuweisende Energieklasse hängt vom Baujahr ab. So müssen Gebäude, die nach 2006 gebaut wurden, mindestens die Energieklasse B aufweisen. Einfamilienhäuser, die vorher gebaut wurden (also vor dem Jahr 2007), mindestens die Klasse C. Zudem müssen die Unterkünfte, die für die Vermarktung von Touristenaufenthalten registriert sind, über ein Heiz- und/oder Kühlsystem mit einer Mindestenergieeffizienz von A++ verfügen.
Zur Warmwasserbereitung ist zu differenzieren um welche Gebäudeart es sich handelt und wann das Gebäude gebaut wurde. So muss die Warmwasserbereitung bei freistehenden Einfamilienhäusern, wann immer dies möglich ist, zu mindestens 70 % durch Sonnenkollektoren oder anderen Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien erfolgen. Gleiches soll für Gebäude gelten, die nach 2006 gebaut wurden. Bei Gebäuden, die vor 2007 gebaut wurden, muss der Prozentsatz der, durch oben genannte erneuerbare Energien erfolgten, Warmwasserbereitung lediglich 50 % betragen.
Die Informationen sind vom Stand August 2022 und wurden verfasst von Porta & Associates.
Weitere Details finden Sie hier:
https://www.anwaltmallorca.eu/post/gebietsausweisungsplan-mallorca-auswirkung-auf-die-ferienvermietung-mallorca
https://www.anwaltmallorca.eu/post/ferienvermietung-mallorca-update-august-2022-1
Für detailliertere Fragen können wir Ihnen die Plattes Group (www.plattes.net) empfehlen.
Mfg., Ihr Porta Mallorquina Team
[…] und damit nebenbei noch Rendite erzielen möchte, sollte darauf achten, dass diese eine gültige Ferienvermietlizenz besitzt, rät Roland Schepp. Abgesehen davon ist ein eigener Pool praktisch Pflicht. Wer noch […]
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