Rechtsanwälte Gabriel Buades Castellá und Daniel Olabarría sind Teil des International Desk der Kanzlei Bufete Buades in Palma. Die Spezialisten für Immobilien- und Steuerrecht haben bereits zahlreiche Fachartikel und Bücher zu diesem Thema veröffentlicht, u.a. „die „Praktische Analyse der Steuerpflichten in
Deutschland Ansässiger aus direktem und indirektem Erwerb, Besitz und Veräußerung spanischer Immobilien“ und „Achtung, alles etwas anders – Neues Mietgesetz in Spanien in Kraft getreten.“
Daniel Olabarria Vaquero (links), Gabriel Buades Castella (rechts) und Francisca Buchner
1. Muss ich den Ertrag aus einem Immobilienverkauf auf Mallorca versteuern? Und wenn ja, wo?
Gemäß Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien müssen die erzielten Gewinne aus dem Erwerb einer in Spanien gelegenen Immobilie in Spanien versteuert werden. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die in Spanien bezahlte Steuer in Deutschland angerechnet.
Falls der Verkäufer ein beschränkt Steuerpflichtiger Anwohner in Spanien ist, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten. Wenn diese 3% den zu versteuernden Betrag übersteigen, kann man die Differenz auf Antrag bei der Steuerverwaltung zurückfordern.
Die Steuererklärung der Gewinne aus der Veräußerung einer in Spanien gelegenen Immobilie muss innerhalb von drei Monaten nach der Eigentumsübertragung durchgeführt werden. Die Erklärung ist auf dem Formular 210 einzureichen.
2. Stimmt es, dass ich als Deutscher mit Erstwohnsitz in Deutschland meine Ferienimmobilie auf Mallorca, die ich nur privat nutze, in Spanien versteuern muss?
Ja, die Selbstnutzung von Grundbesitz, der in Spanien liegt, wird als fiktive Mieteinnahme betrachtet. Daher muss der Eigentümer einer spanischen Immobilie nicht nur aufgrund möglicher Einkünfte sondern auch wegen des bloßen Besitzes Steuern zahlen. Dies gilt jedoch nur für Nebenwohnsitze und der zu zahlende Betrag ist relativ gering.
3. Welche Vorbereitungen muss ich treffen, bevor ich mich zum Kauf entscheide?
Der erste Schritt ist Beantragung einer NIE-Nummer (Spanische Steuernummer), welche man für jede notarielle Erklärung wie im Falle der Kaufurkunde und für die Zahlung der dazugehörigen Steuern benötigt wird.
Normalerweise verlangt der Verkäufer als Zahlungsmittel einen Bankscheck von einer spanischen Bank. Dafür muss man ein Bankkonto eröffnen und den Betrag überweisen.
4. Vorteile eines Optionsvertrages (Strafregelung im Falle des Scheiterns und Reservierung zur Vorbereitung des Kaufes)
Der Vorteil eines Optionsvertrages vor der Beurkundung des Kaufs ist, dass dem Käufer eine Frist eingeräumt wird, in der sich der Käufer unilateral für oder gegen den Kauf entscheiden kann.
Der Verkäufer kann während diesem Zeitraum das Objekt nicht an eine dritte Person verkaufen.
Der Nachteil besteht darin, dass wenn sich der Käufer gegen den Kauf entscheidet, verliert der Begünstigte gegenüber dem Empfänger den hinterlegten Sicherungsbetrag für den Optionsvertrag.
5. Hat das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien Auswirkungen, wenn ich meine Immobilie nur privat zu Ferienzwecken nutze?
Ja, das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien wird auf alle steuerlichen Personenarten angewendet, also sowohl bei natürlichen als auch juristischen Person sowie bei Unternehmen und Gewerbstätigen.
6. Wie hoch sind die Nebenkosten bei dem Erwerb einer Immobilie auf Mallorca?
Der Käufer muss neben dem Kaufpreis mit folgenden Nebenkosten rechnen:
(i) Mehrwertsteuer (IVA), Beurkundungsteuer (AJD) oder Grunderwerbsteuer (TPO). Hier kommt es darauf an, ob es sich um den ersten, zweiten oder weiteren Erwerb einer Immobilie handelt und ob der Verkäufer ein Unternehmen ist oder nicht. Diese Steuern liegen zwischen 8% bis zu 10% des Verkehrswerts (21% für Baugelände).
(ii) Notar- und Einschreibungskosten im Grundbuch. Diese hängen vom Verkehrswert und der Länge der öffentlichen Urkunde ab.
(iii) Anwaltskosten. Diese betragen zwischen 0,5% und 1% des Verkehrswerts.
7. Kann ich die Handwerker-Rechnungen für meine privat genutzte Immobilie in Mallorca in Deutschland von der Steuer absetzen?
Man muss hierzu zwei Unterschiede machen:
(i) Einerseits, die Abschreibung des Wertes in der Einkommenssteuer während der Besitzzeit eines Objektes.
a. Bis zum 31. Dezember 2012 war es möglich, einen bestimmten Prozentsatz der Bezahlungen für bauliche Sanierungsarbeiten des ersten Wohnsitzes abzuschreiben.
b. Auch war es bis zum 31. Dezember 2012 möglich 20% der Bezahlungen für eine Verbesserung des Objektes abzuschreiben, solange diese nach dem 7. Mai 2011 durchgeführt wurden.
(ii) Andererseits, der Wert des Erwerbes beim Kauf oder Verkauf des Objektes .
a. Die natürliche Person muss beim Verkauf des Objektes den Gewinn versteuern. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Wert der Übertragung und dem Wert des Erwerbes.
b. Der Wert des Erwerbes berechnet man aus dem bezahlten Kaufpreis, der Vermögensübertragung und die Auslagen und Kosten der Erweiterung oder Verbesserung des Grundvermögens.
Man muss beachten, dass die Forderungen für die Abschreibungen dieser Art von Bauarbeiten sehr restriktiv sind.
8. Was ist zu beachten beim Kauf eines Grundstückes?
Es muss überprüft werden, ob es sich um ein städtisches oder rustikales Grundstück handelt und welche Schutzklassen es belasten.
Unter anderem muss man zusätzlich folgendes überprüfen: geringstes Flurstück, Bebaubarkeit, Besetzung, Höhe, Gebrauch, geringste Bauflucht sowie weitere städtische und registrierenden Beschränkungen.
Wegen der Komplexität der Überprüfung raten wir einen Anwalt mit der Überprüfung zu beauftragen, besonders die Bebaubarkeit und dessen Bedingungen.
9. Ich überlege, meine Finca auf Mallorca in die Ferienvermietung zu geben, welche Besonderheiten sind hier zu beachten?
Hierzu braucht man eine Genehmigung von der Landesregierung.
Die Hauptforderungen sind, dass das Objekt ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus ist, mit höchstens 6 Schlafzimmern und 12 Betten und einem Bad pro drei Gästen.
10. Muss ich die im Energie-Zertifikat empfohlenen Maßnahmen umsetzen? Und was passiert, wenn ich es als Verkäufer nicht vorweisen kann?
Das Energie-Zertifikat ist einzig und allein eine Beschreibung der Leistungsfähigkeit der Energie des Objektes. Man muss nicht die empfohlenen Maßnahmen umsetzen. Natürlich, wenn das Energie-Zertifikat des Objektes nicht gut abschneidet, kann es den Verkaufs- oder Mietpreis negativ beeinflussen.
Wenn man dem Käufer oder Vermieter kein Energie-Zertifikat auslegt, kann man laut Gesetz eine Strafe zwischen 601 Euros bis zu 1.000 Euros bekommen. Außerdem darf ein Immobilienmakler ab 1. September 2013 nur noch Immobilien zur Werbung ausschreiben, wenn für diese Objekte ein Energie-Zertifikat vorliegt, darunter fällt auch die Präsentation des Hauses oder der Finca auf Mallorca auf einer Immobilienwebsite.
Kontakt:
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Daniel Olabarría dov(at)bufetebuades.com
Gabriel Buades Castella gbc(at)bufetebuades.com
Mª Francisca Tinschert ftb(at)bufetebuades.com