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Der Erwerb
Es gibt drei Wege, an eine Mallorca-Immobilie zu gelangen: Man kauft sie, erbt sie oder bekommt sie geschenkt. Ein Käufer hat es entweder mit Umsatzsteuer zu tun (10 Prozent auf fertiggestellte Wohnimmobilien) oder mit Grunderwerbsteuer (8 bis 11 Prozent). Ein Erbe zahlt bis 700.000 Euro Immobilienwert eine balearische Erbschaftsteuer von 1 Prozent, immer vorausgesetzt, er ist direkter Verwandter (Ehepartner, Kind, Enkelkind, aber z.B. auch Eltern) und hat kein sonstiges spanisches Vermögen. Achtung: Bei anderen Verwandtschaftsverhältnissen (Bruder, Schwiegertochter, usw.) wird es empfindlich teurer.
Luxusvilla in der Cala Marmacen/Puerto Andratx mit Meerblick.
Unter denselben Idealvoraussetzungen, was Verwandtschaft betrifft, würde der Beschenkte 7 Prozent Schenkungsteuer bezahlen. Achtung: Die Steuerfolgen für den Schenker können erheblich sein, die Situation stellt sich komplett anders dar als in Deutschland. Als Kuriosität sei darüber hinaus die nur auf Mallorca vorgesehene Variante einer „Erbschaft zu Lebzeiten“ erwähnt, die jedoch nur unter sehr spezifischen Voraussetzung möglich und sinnvoll ist.
Laufende Besteuerung der selbstgenutzten Immobilie
Neben Müllgebühren und einer von der Gemeinde eingehobenen Grundsteuer fällt für den Eigentümer, sofern die Immobilie nicht der Hauptwohnsitz ist (d.h. für alle Nichtresidenten), Einkommensteuer auf den fiktiven Nutzwert an, der anhand des Katasterwertes berechnet wird (1,1 oder 2 Prozent davon lösen bei deutschen Steuerbürgern 19 Prozent Einkommensteuer aus – die Beträge sind üblicherweise kein Schmerzthema).
Bei Immobilienvermögen im Wert von mehr als 700.000 Euro pro Person ist die Frage der Vermögensteuerpflicht zu prüfen. Nichtresidenten können die höhere balearische Vermögensteuer umschiffen und die moderateren staatlichen Steuersätze in Anspruch nehmen. Mit einer cleveren Gestaltung, die idealerweise im Vorfeld aufgesetzt wird, lässt sich der „impuesto sobre el patrimonio“ erheblich mindern oder zur Gänze vermeiden. Achtung: Vermögensteuer kann auch auf Nießbrauch und bloßes Eigentum fällig werden.
Laufender Besteuerung der vermieteten Immobilie
Grundsätzlich sind zwei Möglichkeiten ins Auge zu fassen: Umsatzsteuerfreie und umsatzsteuerpflichtige Vermietung.
Umsatzsteuerfrei ist die bloße Wohnvermietung sowie die umsatzsteuerfreie Modalität der Ferienvermietung, die es an sich in keinem Gesetz gibt, jedoch durch eine Lücke ermöglicht wird, die sich aus den unterschiedlichen Definitionen der Ferienvermietung ergibt: Für das balearische Tourismusgesetz ist die Vermarktung der Immobilie ein essenzieller Definitionsfaktor, für das staatliche Umsatzsteuergesetz ist sie gegenstandslos. Residenten bauen die Einkünfte in ihre jährliche Einkommensteuererklärung ein, Nichtresidenten müssen für jedes Quartal mit Mieteinnahmen das so genannte Modelo 210 einreichen, also eine Quartalserklärung auf Mieteinkünfte. EU-Bürger können Kosten und Abschreibung einrechnen und somit ihren steuerlichen Gewinn mindern. Allerdings bleiben Gewinne und Verluste der jeweiligen Immobilie zugeschrieben, Kompensationen zwischen zwei oder mehreren Immobilien sind nicht möglich.
Umsatzsteuerpflichtig ist Ferienvermietung mit hotelähnlichen Dienstleistungen während des Aufenthaltes des Gastes und begründet eine gewerbliche Tätigkeit. Bei Nichtresidenten führt dies zu einer Behandlung als Betriebsstätte und einer Besteuerung wie eine Firma, d.h. 25 Prozent Körperschaftsteuer. Dagegen stehen Vorteile bei der Anrechnung von Kosten und die komplette Rückerstattung der bezahlten Umsatzsteuer (Vorsteuer).
Repräsentatives Fincaanwesen in besonderer Lage in Ses Salines.
Achtung: Die Ferienvermietung erfordert prinzipiell die Anmeldung für die balearische Touristensteuer, die der Eigentümer/Betreiber von den Gästen einheben und ans Finanzamt abführen muss. Eine praktische Pauschalregelung reduziert den administrativen Aufwand erheblich: Anhand der Bettenzahl und der Zeitspanne, in welcher das Objekt im gesamten Jahr auf dem Markt angeboten wird, errechnet sich ein pauschaler Steuerbetrag, der unabhängig von der tatsächlichen eingenommenen Touristensteuer im Folgejahr abzuführen ist. Wermutstropfen: Die Touristensteuer wurde per 2018 für die Hauptsaison verdoppelt.
Verkauf
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie ist der erzielte Gewinn in Spanien zu versteuern. Nichtresidenten egal welcher Herkunft zahlen auf den Gewinn 19 Prozent Einkommensteuer. Sämtliche Anschaffungskosten (einschließlich Steuern, Anwaltskosten, spätere Umbauten/Erweiterungen/Verbesserungen) können geltend gemacht werden und mindern den steuerlichen Gewinn. Abschreibungen jedoch, die zuvor bei der Versteuerung von Mieteinnahmen als Kosten geltend gemacht wurden, mindern die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöhen den Gewinn.
Abschließende Ratschläge
Nichtresidenten sollten speziell bei Bauträgerprojekten und Ferienvermietung frühzeitig eine umfassende Beratung einholen, um die Besonderheiten des spanischen Steuersystems und des Tourismusgesetzes einzupreisen und sich entsprechend aufzustellen. Dabei sollte man immer das große Ganze im Auge behalten, d.h. auch die Besteuerung im Land der Ansässigkeit und mögliche Feinheiten der Doppelbesteuerungsabkommen. So sieht die Besteuerung von Mieteinnahmen gesamthaft für einen Deutschen ganz anders aus als für einen Österreicher oder Schweizer.
Wer sich auf Mallorca niederlässt, sollte sich im Vorfeld darüber informieren, welche weiteren Steuerpflichten entstehen können. Wir empfehlen oft eine Simulationsrechnung der persönlichen Einkommen- und Vermögensteuer, um anhand der jüngsten verfügbaren Daten zu ermitteln, mit welcher Belastung der Kunde bei einem Umzug von Deutschland nach Mallorca zu rechnen hat.
Auf unserem Portal www.europeanaccounting.net finden Sie unter „Dienstleistungen“ mehrere Berechnungstools, u.a. für die Grunderwerbsteuer, die Selbstnutzungssteuer, die Vermögensteuer und die Erbschaftsteuer.