In diesen Tagen liest man einiges über das neue Bodengesetz, ley de suelo, auf den Balearen, das erstmalig auch die Rechtsverhältnisse für bestehende, illegal errichtete Bauwerke regeln soll. Vor allem die geplante Amnestie, z.B. für Erweiterungsbauten, ist für viele Landbewohner von höchstem Interesse.
Das erste Bodengesetz auf Mallorca ermöglicht es, illegal errichtete (An-)Bauten auf dem Land einmalig nachzugenehmigen.
Wie u.a. das Mallorca Magazin berichtete, wurden in den letzten 20 Jahren offiziell Baugenehmigungen für 7.922 Landhäuser erteilt – tatsächlich gebaut wurden nach offiziellen Schätzungen in diesem Zeitraum rund 10.000 bis 20.000 Fincas. Rechnet man noch illegale Anbauten (z.B. Pool, Gästehäuser etc.) und Umfunktionierungen ursprünglich zur landwirtschaftlichen Nutzung bestimmter Gebäudeteile (z.B. ehemalige Pferdeställe) hinzu, kann man diese Zahlen noch verdoppeln.
Nun ermöglicht es die Regierung, diese vormals illegalen Bauten – unter bestimmten Voraussetzungen – einmalig nachträglich zu legalisieren.
Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, wenn:
- Der Verstoß gegen das Baurecht vor 2006 erfolgte und damit verjährt ist
- Bisher keine Strafanzeige vorliegt oder ein behördliches Verfahren eröffnet wurde
- Das Gebäude sich nicht auf einem Naturschutzgelände befindet, bzw. wenn doch, vor dem 10. März 1991 errichtet wurde.
Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer
Die Neuregelung nützt allen Seiten – der Eigentümer profitiert von einer Wertsteigerung des vormaligen Schwarzbaus, da er nun problemlos verkaufen kann, der Käufer erlangt Rechtssicherheit beim Erwerb einer Finca und die klammen spanischen Finanzkassen erhalten zusätzliche Steuereinnahmen.
In der Vergangenheit scheiterte so mancher Fincakauf, weil z.B. für den nachträglich gebauten Pool keine Genehmigung vorlag und mancher Eigentümer den Gang zur Gemeinde scheute, aus Angst, dann den illegalen Bau wieder abreißen zu müssen.“,
berichtet Makler Stefan Suter, Porta Mallorquina Franchisepartner im überwiegend ländlich geprägten Nordosten. Entsprechend positiv sehen die Makler vor Ort das Gesetz.
Drei Jahre Frist für Amnestie
Leider ist bis heute noch kein verlässlicher Text des neuen Gesetzes einsehbar. Voraussichtlich Ende März 2014 wird er im offiziellen Organ der Regierung der Balearen, dem BOIB, veröffentlicht. Nach der Veröffentlichung dieses Gesetzes verstreichen mindestens zwei weitere Monate, bis es dann offiziell inkraft tritt.
Anschließend muss die Legalisierungsregelung zusätzlich noch vom „Consell de Mallorca“, dem Inselrat, ratifiziert und umgesetzt werden. Auch dies muss wieder im BOIB veröffentlicht werden. Erst ab diesem Zeitraum zählen die drei Jahre, während derer die Nachgenehmigung durchgeführt werden kann.
Genehmigungsverfahren und Kosten
Für die nachträgliche Legalisierung empfiehlt es sich, mit einem erfahrenen Architekten zusammenzuarbeiten, manche Makler bieten diese Dienstleistung im Rahmen der Verkaufsvermarktung für Eigentümer an. Der Antrag muss beim Rathaus eingereicht und mit der Baubehörde diskutiert werden. Vorab muss ein Aufmaß sowie eine Baubeschreibung der zu legalisierenden Gebäude erstellt werden. Die Legalisierbarkeit muss überprüft und nachgewiesen werden. Anschließend muss nach einem von der Gemeinde vorgegebenen Schema eine theoretische Bausumme ermittelt werden.
Der Arbeitsaufwand und dementsprechend das Honorar richtet sich nach Umfang und Größe der zu legalisierenden Gebäude. Porta Mallorquina bietet in Zusammenarbeit mit regionalen Architekten für viele Regionen einen Komplett-Service mit allen Behördengängen und einer genauen Verfolgung und Begleitung des Vorgangs an. Die kommunalen Gebühren für die Nachgenehmigung betragen je nach Gemeinde zwischen 3 und 6 % der theoretisch ermittelten Bausumme.
Ganz ohne Strafe verläuft das Amnestieverfahren allerdings nicht, die Höhe des Bußgeldes hängt von der theoretisch ermittelten Bausumme ab. Derzeit gibt es noch keine verlässlichen Zahlen, die veröffentlicht werden können. Doch mit Blick auf die Wertsteigerung und erleichterte Vermarktung der gesamten Immobilie lohnt es sich für Fincabesitzer auf jeden Fall, in die Nachgenehmigung zu investieren. Es ist davon auszugehen dass nach der dreijährigen Amnestiefrist die Strafen für illegale (An-)Bauten astronomisch hoch werden bzw. ein Abriss der illegal errichteten Gebäude(-teile) droht.