Mehr Flexibilität, mehr Kontrolle, neue Rechte: Wie die spanische Regierung den lahmenden Mietmarkt in Schwung bringen will und was das für Auswirkungen hat.
Von Rechtanwalt Daniel Olabarría
Am 6. Juni dieses Jahres ist das Gesetz 4/2013 vom 4. Juni über den spanischen Mietmarkt in Kraft getreten. Der Grund der Neufassung des bisherigen spanischen Mietgesetzes wird gleich in der Präambel erklärt:
„Der spanische Immobilienmarkt ist einer hohen Zahl von Immobilien und einem schwachen Vermietungsmarkt geprägt. In Spanien leben nur 17 Prozent der Bevölkerung zur Miete, im Gegensatz zum europäischen Durchschnitt von 30 Prozent, “
heißt es dort.
Langzeitvermietung erfreut sich auch auf Mallorca zunehmender Beliebtheit. Mit dem neuen Mietgesetz sind Eigentümer und Mieter jetzt flexibler in der Vertragsgestaltung
Die beschlossenen Maßnahmen zielen hauptsächlich auf private Besitzer leerstehenden Wohnungen, die zur Langzeitmiete animiert werden sollen. Das bisherige Gesetz sah einen sehr hohen Mietschutz vor. Das hatte zur Folge, dass Vermieter Wohnungen lieber leer stehen ließen statt sie zu vermieten und so das Risiko einzugehen, sich fünf Jahren an einen Mieter zu binden. Auch der Verkauf einer Immobilie wurde durch die Vermietung erschwert.
Die neuen Vorgaben gelten nun für alle Verträge ab dem 6. Juni 2013. Eine entscheidende Änderung besteht darin, dass die konkreten Regelungen im Mietvertrag nicht mehr im Einzelnen gesetzlich festgeschrieben sind. Stattdessen können Mieter und Vermieter eigene Vereinbarungen treffen, solange sie den Rechtsrahmen des Mietgesetzes respektieren.
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Änderungen zur Vertragsdauer
Bislang war die erforderliche Mindestmietdauer für fünf Jahre festgelegt und verlängerte sich jeweils automatisch um ein Jahr. Diese Frist ist nun auf prinzipiell drei Jahre reduziert. Allerdings dürfen nun Mieter und Vermieter auch eine kürzere Mietdauer vereinbaren, und der Vermieter kann dem Mieter bei Eigenbedarf kündigen. Vorher musste Eigenbedarf ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, um sich darauf bei einer Kündigung beruhen zu können. Laut dem neuen Gesetz reicht dagegen eine einfache Mitteilung an den Mieter.
Im Fall einer stillschweigenden Vertragslaufzeit von drei Jahren, bei der weder der Mieter noch der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, hat der Mieter das Recht, ein zusätzliches Jahr zu bleiben. Bislang sah das Gesetz vor, dass ein Mieter bis zu drei weitere Jahre bleiben konnte.
Kündigung durch Mieter
Der Mieter kann jederzeit vom Mietvertrag zurücktreten. Voraussetzung ist lediglich, dass mindestens sechs Monate seit dem Beginn des Mietverhältnisses vergangen sind, und die Kündigung mit einer Frist von 30 Tage ausgesprochen wird. Selbst, wenn im Vertrag eine längere Frist vereinbart wurde, reicht eine solche Mitteilung an den Vermieter, um den Vertrag ohne drohende Abfindung zu beenden. Laut Gesetz kann man im Vertrag allerdings eine Klausel aufnehmen, wonach der Mieter im Falle einer Kündigung dem Vermieter den gleichwertigen Betrag einer Monatsmiete pro ausstehendes Vertragsjahr zahlen muss. Mit dieser Regelung soll mehr Flexibilität ermöglicht werden. Mieter können so leichter auf eventuelle Veränderung ihrer persönlichen Lebensumstände reagieren.
Verkauf der Wohnung
Zur Langzeitmiete auf Mallorca sehr begehrt: Villen mit Meerblick und gehobener Ausstattung
Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Andernfalls ist der Verkäufer verpflichtet, den Mieter über die Konditionen des Kaufes zu informieren, sodass dieser das Vorkaufsrecht ausüben kann. Bislang wurde zwar ebenfalls Verzichtsklauseln in permanenten Mietverträgen eingefügt, diese waren jedoch nichtig.
Laut der alten Regelung musste der Käufer einer vermieteten die Konditionen des Mietvertrags übernehmen und beibehalten. Erst nach Vertragsablauf konnte der neue Besitzer die Immobilie auch selbst bewohnen. Mit der neuern Regelung ist diese Verpflichtung nun nur noch anwendbar, wenn der Mietvertag auch im Grundbuch eingeschrieben wurde. Ansonsten kann der neue Eigentümer dem Vermieter eine Frist von drei Monaten einräumen, um die Wohnung zu verlassen. Ebenso ist festgelegt, dass weitere Rechte des Mieters nur dann gegenüber Dritten ausgeübt werden können, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Schuldnerverzeichnis
Um den Besitzern mehr Sicherheit zu gewährleisten, soll in den kommenden Monaten ein Verzeichnis der Gerichtsurteile über unbezahlte Mietverhältnisse eingerichtet werden. Es soll über das Risiko der Vermietung der Immobilie an Personen informieren, die schon früher nicht ihren im Mietvertrag festgelegten Zahlungspflichten nachgekommen sind und deswegen zu einer Zwangsräumung verurteilt wurden. So sollen Eigentümer davor geschützt werden, an Personen zu vermieten, bei denen es Zahlungsprobleme gab.
Abgeschafft wird außerdem die bisherige Unterscheidung zwischen konventionellen und luxuriösen Wohnungen, wobei auch hier die Parteien Vertragsfreiheit innerhalb des Rechtsrahmens besitzen. Gesonderte Regeln galten bislang Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 300 Quadratmetern oder einer Jahresmiete, die die Höhe des gesetzlichen Mindestlohns um das 5,5-fache überschritt. Diese Vertrags Verhältnisse unterlagen bislang nicht dem bisherigen Mietgesetz.
Eine weitere Neuerung hat besonders für die Balearen als Tourismusregion große Bedeutung. So werden nun Ferienwohnungen erstmals von der Regelung des Mietgesetzes ausgeklammert und unterliegen stattdessen den Tourismusgesetzen der jeweiligen Regionen. Das gibt der Landesregierung größere Handhabe.
Bei der Neufassung des Gesetzes wurden zudem Artikel hinsichtlich der Zivilprozessordnung angeglichen, um solche Verfahren zu erleichtern. Trotz allem Anschein wird dies nicht eine Minderung der Fristen von Zwangsräumungen zur Folge haben.
Der Autor ist Abogado in der Kanzlei Bufete Buades in Palma, Telefon: +34 971-22 94 65, www.bufetebuades.com