Frühjahr 2020 – Mallorcas Wirtschaft leidet massiv unter den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Rund 40 Prozent des Bruttoinlandsprodukts der Balearen stehen auf dem Spiel, wenn die Touristen ausbleiben. Mit gut 20 Prozent BIP-Anteil stellt die Bauwirtschaft den zweitgrößten Wirtschaftsfaktor dar.
Nun erfährt auch dieses Segment einen herben Dämpfer, allerdings nicht durch die Pandemie, sondern ein neues Gesetz der Inselregierung, das am 25. Mai 2020 in Kraft trat. Das „Decreto Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears“ beschränkt massiv die Bebauungsmöglichkeiten im ländlichen Raum.
Inhaltsverzeichnis
Natur- und Ressourcenschutz zu Lasten der Bauherren
Wer sich den Traum des Baus der eigenen Finca auf Mallorca erfüllen wollte, musste sich bisher schon an strenge Bebauungsvorschriften halten. Die Grundstücksvorgaben für einen Neubau im ländlichen Raum betrugen je nach Gemeinde und Kategorisierung des Grundstücks im Territorialplan von Mallorca zwischen 14.000 und bis zu 50.000 Quadratmeter.
Doch nun hat sich die Links-/Grüne-Koalition die Haus- und Poolgrößen vorgenommen. Einmal um Wasser-Ressourcen zu sparen, doch auch konkret, um die angeblich durch touristische Vermietung motivierte und unverhältnismäßige Überdimensionierung von Einfamilienhäusern (viviendas unifamiliares) im ländlichen Bereich (rústico) auf ein „verhältnismäßiges, angemessenes und vernünftiges Maß“, zu reduzieren, wie es im Vorwort des Gesetzblattes heißt.
Die Zeit der weitläufigen Finca Ensembles mit Riesenpool ist auf Mallorca erst einmal vorbei. Die neuen Bauvorschriften begrenzen die konstruierten Flächen maßgeblich.
Die Formel „Viel Grund ist gleich viel Haus“, das war einmal. Fünf oder sechs Schlafzimmer im Haupthaus, Gästehäuser und vielleicht auch zwei Pools auf 50.000 Quadratmetern?
Die Zeiten sind unter dieser Regierung erst einmal vorbei. Maximal 900 m³ umbauter Raum sind nun nur noch erlaubt, bisher waren es 1.500 m³. Das entsprechen bei durchschnittlichen 3 Metern Raumhöhe maximal 300 Quadratmetern konstruierter Fläche. Neu ist auch, dass dieser maximal umbaute Raum nun die Summe aller Gebäude (z.B. auch die Garage) betrifft, nicht mehr nur das Haupthaus.
Construcción und Ocupación – der Unterschied
Das spanische Baurecht unterscheidet zwischen überbauter Fläche (Construcción) und belegter Fläche (Ocupación). Zur überbauten Fläche, oder auch konstruierter Fläche zählen alle überdachten Gebäudeteile, also nicht nur die Innenräume, sondern zum Beispiel auch überbaute Terassenflächen, feste Carports etc. Die konstruierte Fläche wird üblicherweise bei Immobilienexposés ausgewiesen, die in anderen Ländern häufig ausgewiesene Wohnfläche, die Balkone etc. nur anteilig berechnet, ist in Spanien keine übliche Größe.
Zur belegten Fläche (Ocupación) zählen neben den Grundflächen der Erdgeschosse sämtlicher Gebäude auch alle darüber hinaus versiegelten Flächen eines Grundstücks. Also zum Beispiel die Terrassenumrandung eines Pools und auch der Pool selbst. Das Baumaterial ist dabei unerheblich, eine Holzverplankung zählt hier genau so wie die Steinumfassung.
Früher waren bei ländlicher Bebauung bis zu 3% konstruierter Fläche erlaubt und bis zu 4% belegter Fläche. Ab Juni 2020 werden inselweit einheitlich beide Flächen weiter beschränkt, mit Maximum 1,5% Construcción und halbierter Ocupación, nämlich maximal 2% der Grundstücksfläche. In einigen, besonders schützenswerten Zonen gelten sogar noch niedrigere Koeffizienten (1,0% Construcción / 1,5% Ocupación).
Pools in Größe beschränkt
Vor allem für ausländische Investoren ist eine Finca ohne Pool absolutes „no-go“ und auch die Mallorquiner schätzen das kühle Nass am Zweitwohnsitz auf dem Land. Eine Zählung der Universität der Balearen vor einigen Jahren ermittelte 40.000 Pools allein auf Mallorca, eine Zahl, die inzwischen eher größer als kleiner geworden sein dürfte. Der hohe Wasserbedarf aufgrund der Verdunstung im Sommer ist der Regierung schon länger ein Dorn im Auge. Während der Trockenzeit im Juli/August ist es den Hausbesitzern untersagt, ihre Pools nachzufüllen. Es gingen sogar Gerüchte um, dass manche Gemeinden gar keine Baugenehmigungen für Pools mehr erteilen würden.
Die neue gesetzliche Regelung ist hier ein Kompromiss. Pools werden weiterhin gestattet, aber in der Größe stark limitiert. 35 Quadratmeter beträgt jetzt die maximale Fläche und das Fassungsvolumen wurde auf 60 m³ begrenzt. Damit sind die meisten Standardpools mit 8×4 Metern weiter möglich, wer allerdings vom von einem zweiten Pool, z.B. für Kinder, träumt hat Pech, denn pro Grundstück ist nur noch ein Pool erlaubt.
Rechenbeispiel Neubau Finca
Wer heute ein 20.000 Quadratmeter großes Grundstück erwirbt, kann es nicht mehr mit maximal 450 Quadratmetern konstruierter Fläche bebauen, sondern nur noch mit maximal 300 Quadratmetern, verteilt auf alle Gebäudearten. Die Ocupación beträgt maximal 400 Quadratmeter im Gegensatz zu den früher möglichen 800 Quadratmetern.
Die Immobilienexperten von Porta Mallorquina haben die Änderungen von 2019 auf 2020 anhand verschiedener Grundstücksgrößen dargestellt (grüne Tabellen) und beispielhaft einem typischen Neubau mit Wohnhaus, überdachter Veranda (Porche) und Pool mit umlaufender Terrasseneinfassung entstehen lassen, jeweils auf einem Grundstück mit der nach wie vor geltenden Mindestgröße (14.000 m2).
Vorher und nachher – Die neuen Bebaungsvorschriften beschränken sowohl die konstruierten Flächen, als auch das Format des Pools bei ländlichen Bauvorhaben auf Mallorca.
Das Rechenbeispiel zeigt, dass ein Kauf eines großen Grundstücks von z.B. 50.000 Quadratmetern in Bezug auf die Bebauungsmöglichkeiten (konstruierte Fläche = construcción) keinerlei Vorteile gegenüber einem 20.000 Quadratmeter großen Grundstück mehr bringt.
„Wer eine Finca mit 5 bis 6 Schlafzimmern für Familie und Gäste sucht, kann künftig nur noch auf Bestandsimmobilien zurückgreifen.“,
stellt Timo Weibel, Managing Director von Porta Mallorquina fest. Grundsätzlich begrüßt er den Landschafts- und Ressourcenschutz auf Mallorca, doch warum die Regierung gerade jetzt in Zeiten von Corona diese Maßnahme umsetzt, kann er nicht nachvollziehen. So wie die gesamte Wirtschaft, blickt gerade auch der Bau-Sektor in eine ungewisse Zukunft.
„Es leuchtet nicht ein, warum zwei Häuser mit 3 Schlafzimmern auf je 20.000 Quadratmetern die Ressourcen mehr schonen sollten als ein großes Haus mit 6 Schlafzimmern auf 50.000 Quadratmetern Grund.“
Die Nachfrage nach großen Anwesen sei nicht nur bei Ausländern hoch, auch mallorquinische Familien statten ihre Landsitze eher großzügig für die ganze Familie aus. Zudem werden durch die Gesetzesnovelle die nach wie vor überwiegend im Eigentum der Einheimischen befindlichen Grundstücke im Wert gemindert, so dass auf einen Schlag Vermögenswerte der Mallorquiner vernichtet worden sind. Darüber hinaus werden etliche lokale Unternehmen der Baubranche wirtschaftlich betroffen sein, in denen überwiegend spanische und mallorquinische Arbeitnehmer beschäftigt sind
Preise für Fincas werden eher steigen
Inhaber von großen Landsitzen, die legal erbaut wurden und im besten Fall noch über eine Vermietungslizenz verfügen, dürften sich hingegen freuen, denn dieser Immobilientyp wird jetzt ein noch knapperes Gut auf Mallorca. Die Immobilienexperten von Porta Mallorquina rechnen damit, dass die Preise für Fincas in attraktiven Lagen weiter steigen werden. Wer also gerade überlegt zu kaufen, sollte sich bald entscheiden, denn günstiger werde es nicht mehr, davon ist Timo Weibel überzeugt.
Sehr vielen Dank für diesen informativen Artikel,
eine kurze Frage. Ich besitze ein Finca
– seit 2007
– auf 10.000 m2
– 100 m2 ‚ occupation‘
Ich nehme nach Ihrem Artikel an, dass ich keinen Pool bauen darf, richtig ?
Darf ich alternativ einen sogenannten Aufstell-Pool errichten ?
Mit freundlichen Grüßen / un saludo
Rupert Kammerich
Hallo Herr Kammerich, freut uns, dass Ihnen unser Artikel gefällt. Das neue Gesetz verbietet auch keine Pools, sondern beschränkt diese auf einen pro Liegenschaft und bestimmte Quadratmeterzahl. Da es sich bei Ihrer Finca um einen Bestandsbau handelt, gelten für Sie diese neuen Vorschriften nicht. Da ein Pool genehmigungspflichtig ist, empfehlen wir Ihnen, dass Sie oder Ihr Poolbauer dafür im Vorfeld für die Genehmigung Kontakt mit der Gemeinde aufnimmt. Ein Aufstellpool ist unseres Wissens nach nicht genehmigungspflichtig, allerdings wertet ein gebauter Pool eine Immobilie auch auf. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Hallo , ich habe 2020 eine Finca mit 12.000m2 erworben . Die Finca wurde 2004 kompl.. Saniert. Die alt Finca war 300 Jahre alt. Jetzt möchten wir uns einen Pool bauen 10×5 m . Von der Gemeinde bekommen keine positive aussage zum bau eines >Poos, wir sollen unser Grundstück auf 20.000 m2 erweitern dann könnte es ev. genehmigt werden .Wer kann mir genau sagen was ich auf 12000 m2 bauen darf. wir haben 190 m2 bebaut. Kann mir jemand helfen ?
Guten Tag,
vielen dank für Ihren Artikel.
Wir überlegen ein Haus zu kaufen, das auf einem Grundstück (rustica) mit ca. 7.500 qm und einer Wohnfläche von 240 qm liegt. Dort gibt es noch keinen Pool. Gibt es eine Mindestfläche des Grundstückes die gegeben sein muss um einen Pool mit der vorgegebenen Grösse zu bauen, oder wäre das auf dem beschriebenen Grundstück grundsätzlich möglich?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrter Veit, der Bau eines Pools auf einem Grundstück mit 7.500 m2 wird definitiv nicht möglich sein. Die aktuelle Mindestgröße eines Grundstücks auf Mallorca für ein Bauvorhaben irgendeiner Art (egal ob Ausbau/Umbau/Erweiterung eines Bestandsobjekts oder Ergänzung eines Pools) beträgt 14.000 m2, in manchen Gemeinden auch 15.000 m2, je nach baurechtlicher Kategorisierung der Zone im Territorialplan von Mallorca können auch noch mehr m2 gefordert sein, um etwas bauen zu dürfen. Um bei dem konkreten Haus einen Pool hinzufügen zu dürfen, müssten also in jedem Fall benachbarte Grundstücke zugekauft werden (sofern überhaupt möglich), um auf die geforderte Mindestgröße zu kommen. Anschließend müsste gewährleistet sein, dass der Gebäude-Bestand vollständig legal erbaut wurde (d.h. die Bauakte im Rathaus muss 100% mit der Realität der Immobilie übereinstimmen) oder er müsste ggf. legalisiert werden. Hierbei sind die heute gültigen Bauparameter zu berücksichtigen, die z.B. „nur noch“ 1,5% der Grundstücksfläche als konstruierte Fläche zulassen. Demnach würden 14.000 m2 Grundstück nicht genügen, um 240 m2 Wohnfläche zu legalisieren (zumal die „Wohnfläche“ idR ca. 10-15% kleiner ist als die letztlich relevante Konstruktionsfläche incl Außen- und Innenwände). Wenn das Grundstück hinreichend vergrößert und die übrigen Kriterien alle erfüllt wären, könnte ggf. ein Poolbau genehmigt werden, was aber im Detail für das jeweilige Objekt geprüft werden müsste. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Sehr geehrter Herr Claus, der Bau eines Pools auf einem Grundstück mit 12.000 m2 ist definitiv nicht möglich. Die aktuelle Mindestgröße eines Grundstücks auf Mallorca für ein Bauvorhaben irgendeiner Art (egal ob Ausbau/Umbau/Erweiterung eines Bestandsobjekts oder Ergänzung eines Pools) beträgt 14.000 m2, in manchen Gemeinden auch 15.000 m2, je nach baurechtlicher Kategorisierung der Zone im Territorialplan von Mallorca können auch noch mehr m2 gefordert sein, um etwas bauen zu dürfen. Um bei dem konkreten Haus einen Pool hinzufügen zu dürfen, müssten also in jedem Fall benachbarte Grundstücke zugekauft werden (sofern überhaupt möglich), um auf die geforderte Mindestgröße zu kommen. Anschließend müsste gewährleistet sein, dass der Gebäude-Bestand vollständig legal erbaut und saniert wurde (d.h. die Bauakte im Rathaus muss 100% mit der Realität der Immobilie übereinstimmen) oder er müsste ggf. legalisiert werden. Hierbei sind die heute gültigen Bauparameter zu berücksichtigen, die z.B. „nur noch“ max. 1,5% der Grundstücksfläche als konstruierte Fläche zulassen. Demnach würden 14.000 m2 Grundstück genügen, um 210 m2 konstruierte Fläche zu legalisieren – Sie sagen, dass Sie 190m2 konstruierte Fläche haben. Wenn dieses Kriterium erfüllt wäre, kommt noch ein weiteres ins Spiel, nämlich die sog. „ocupación“ also belegte Fläche, wo u.a. auch Wege- und Terrassenflächen und der Pool mitzählen. Hier liegt die Obergrenze für alles zusammen bei 2% der Grundstücksfläche, d.h. z.B. 280 m2 bei 14.000 m2 Land. Ist das Grundstück ausreichend groß und sind alle weiteren Kriterien erfüllt, könnte ggf. ein Poolbau genehmigungsfähig sein, was aber im Detail für das jeweilige Objekt genau geprüft werden müsste. Sollte es dann möglich sein, einen Pool zu errichten, beträgt die max. erlaubte Größe 35 m2, ein Pool von 10 x 5 m würde nicht genehmigt werden, sondern nur z.B. 10 x 3,5 m oder 8 x 4 m. Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
Vielen Dank für den interessanten Artikel. Sie reden von einem Ocupacións-Flächenfaktor von 2% und einem Construccións-Flächenfaktor von 1,5% bei einer ländlichen Fläche (suelo rustico). Wie sind die Faktoren der beiden Flächen bei einem suelo urbano?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
statt sich um private pools zu sorgen sollte sich die balearenregierung lieber gedanken um den wasserverbrauch der golfplätze machen.hier wird eine unglaubliche menge wasser für wenige privilegierte verbraucht.aber ein gepflegter rasen ist ja enorm wichtig.da muss der kleine mann eben auf seinen pool verzichten.